时代裹挟之下，宇宙第一房企也无法独善其身，这个地产“优等生”也爆出了“结构优化/人事调整”大动作。原先106多个区域公司经过合并调整后，只剩下65个左右。
高达86%的资产负债率和1.73万亿的绝对值令任何一位投资者或企业经营者都寝食难安。
旗下社区金融平台碧有信通过向房企员工、房企业主以及其他客户等募集资金输向碧桂园旗下相关项目受监管趋严。
多次工地坍塌致人死亡事故及质量维权让人对这个高周转模式深度质疑。
三四线城市拿地金额占比70.53%，重仓县市区极大考验了销售回款压力，而这正是是现金流或出问题的致命关键。
狡兔死、走狗烹；
飞鸟尽、良弓藏；
敌国破、谋臣亡。
上面三句出自《史记·淮阴侯列传》，字面意思，想必各位都是清楚。
换做白话文就是结构优化/人事调整/灵活就业/转岗提升/资源配置提效，可惜这都是官话，小编不想说出那两个字。
但时代裹挟之下，大佬背后的大佬也无法独善其身。
这不，又一个地产“优等生”也爆出了“结构优化/人事调整”大动作。
为何说它是”优等生“，先从其年报看几个数据：
2021年上半年，融资成本约5.39%，较去年底下降17个基点，低于行业均值。融资成本越低，意味着企业能提供的安全感越高。
截至6月底，现金短债比为2.15，可动用现金余额达1862.4亿元，现金流充裕，短期偿债无压力。
权益物业销售现金于上半年回笼2727.9亿元，作为反映房企“造血能力”的重要指标，公司权益回款率达到90%，并已连续6年维持在90%以上，处于行业领先水平。
这个”优等生“就是碧桂园。但时代一粒尘，企业一座山，该来的，终究还是来了。
12月31日消息，碧桂园新一轮组织架构调整将落地。据悉，碧桂园此次组织架构调整力度较大，原先106多个区域公司经过合并调整后，只剩下65个左右。区域的调整适度规模为80亿-100亿左右；经济发达地区区域公司不作调整。
据了解，此次调整大多牵涉强区周边区域的合并，例如冀北并入北京、冀东并入天津。知情人士透露，近40%区域被合并后，也将涉及部分人员的调整。
这个手起刀落，或许又涉及了几百上千号家庭，他们的这个春节必定是有点丝丝悲情的。
地产“优等生”碧桂园裁员的动作，犹如其地产排名规模，每每总是要惊起波涛汹涌，而这，也不是第一次如此大规模。对此，碧桂园方面回应，此轮调整以“推进区域合理布局、确保区域规模适度、提升资源配置效率”为目标，这个叫法反正很官方，配方很熟悉。
2021年12月21日，碧桂园所有区域总飞回广东开闭门会议。会议后，集团给各区域负责人下达了一条口头通知：现在，连夜统计未来一年半的开工面积，不得虚报；明年的费用砍掉一半，付款也是，要精准支付款项。
裁员动作随后碧桂园开始了大规模裁员，明确通知明年上半年不再上新项目，以后付款要精准支付。目前裁员已经执行到位，好在按规定给予不少于“N+1”的补偿。被裁员工考虑到大环境，还比较满意，网上并未曝出裁员消息。
当然，”优等生“定论来自年报，数据是否有水分和粉饰只有企业自己清楚，如何解读财报也是各有角度，投资人有利润，按时有分红，小车不倒只管推，你好我好大家好，和谐一片。
但是，一片和谐之下，有些话还是不得不说几句，正所谓风平浪静，暗潮涌动。
打开搜索引擎，搜索“碧桂园”，各媒体一片美誉之辞会让人以为这家公司应该是全中国最“nice”的房地产开放商。
高调完美的犹如丹东一江之隔的那个江湖世界中臣子们感受到的气氛。
即便，搜索有个后缀“高负债”新闻，也丝毫不让人觉得会有什么不对。这个工作要给碧桂园的媒体管理部门点个赞，舆情管理做的不错。
但舆情发酵是不以涉事主体意志为转移的客观存在！近年来，伴随着资本化的“公关”操作，网络危机公关的非法经营活动越演越烈，一旦资本失去控制，资本可以操控舆论与媒体，他们可以“巧妙”的只让大众“自由”地看到资本过滤后的内容和观点，使民众在潜移默化中被洗脑和操控。
然而，真相往往隐藏在华丽的衣裳之下，重仓三四线的碧桂园，高周转模式带来的安全隐患不得不让人有点担心。
叠加高额债务，更是让人质疑是否”财技高超“的过于超乎想象，或许杨老板家族资金及其庞大的自家关联供应商企业可能在背后“排忧解难”。
高达86%的资产负债率和1.73万亿的绝对值
这是令任何一位投资者或是企业经营者都寝食难安的数字。
截至2021年10月26日，中国恒大、碧桂园和佳兆业集团存续的地产美元债规模最大，分别为140.01亿美元、116.94亿美元和113.74亿美元。
据2021年半年报，碧桂园负债总额高达17397.87亿元，相较于2020年末的17588.06亿元(仅次于恒大)，减少190.19亿元，虽然有所减少，但相较于巨大的基数而言，只能说继续维持在高位。
“三道红线”指标中，剔除预收款后资产负债率77%未达标，档位为黄档，依然踩了1条线，仍高于70%的红线标准。按照碧桂园的说法，计划在2023年6月之前实现“三道红线”全部转绿。
2018-2020年及2021年上半年资产负债率分别为89.36%、88.54%、87.25%和86.24%，虽然整体呈现下降趋势，但仍在高位，超过中国恒大。
2018到2020年碧桂园销售毛利为27.03%、26.06%、21.80%，2021年上半年跌倒19.70%，创新低。
高负债意味着较高的融资成本和贷款利息规模，截止二季度，碧辉园借款余额为3242亿。现金1862亿，现金流尚可。负债利率一年近200亿，严重吞噬成本，对碧桂园来说，降负债规模，要走的路还很长。
总结而言，两大方面：
其一资产负债率，尽管碧桂园的负债绝对值低于恒大，负债结构也优于恒大，而且今年上半年融资成本还有所下降，但是86.24%的资产负债率和1.739万亿的绝对值，是令任何一位投资者或是企业经营者都寝食难安的数字。
其二，盈利能力下滑，在高周转到达极限、融资受限的情况下，盈利能力还在进一步下滑，这对于当前困难重重的碧桂园来说，无疑又会继续加大难度。
不落俗套的表外负债隐秘术
碧桂园债务控制主要来源于：有息负债增长缓慢、股东权益增加。当然，这两个敏感指标，都极易隐藏债务，碧桂园不能免俗。
最新央行的“三道红线”监测中，他们将表外负债来源归类于三个方面：合营联营企业、明股实债、供应链资产证券化产品。
截至2019年底，碧桂园的合营联营企业投资权益为531.12亿元，而其对合营联营企业融资作出的担保余额高达732.39亿元。这类担保是地产公司表外负债的高发区。
媒体也多次报道“碧有信”平台为碧桂园“输血”等自融疑云。
实际上碧有信这个打着社区金融服务大旗的平台，也没有逃过成为给碧桂园输送资金工具的命运，而除了碧有信，事实上碧桂园还打造了碧多多、碧有贷等金融平台。
据媒体报道，碧有信平台销售的交易所产品主要与碧桂园相关，这些理财产品募集的资金会投向碧桂园合作企业，或者碧桂园旗下项目等。
2020年12月，汇联金融被深圳公安立案侦查，碧桂园与汇联金融合作众多，双方有大量合伙企业，由汇联金融筹集的理财资金最终投资方向是碧桂园的项目公司。汇联金融以信托形式吸收资金，再入股碧桂园旗下项目，为其提供开发资金。以“碧桂园荣汇”为例，汇联金融持有其25.2%的股份，25.2%的资金构成中到底有多少为理财用户资金？微博上仍然有数量众多的理财用户控诉碧桂园与汇联金融的理财违约，但碧桂园安然无恙，因为违约的确实是汇联金融，风险在开始已经被转移。
其中还有一家神秘的”佛山市顺德区华顺建筑工程劳务有限公司”为出表降负债立下“汗马功劳”。
华顺劳务之所以引人注目，是因为这家注册资本仅300万元的劳务公司，对外投资企业高达138家，合作股东多为碧桂园地产集团（碧桂园境内主体）。
“高周转”模式带来诸多质量问题
碧桂园是地产界全产业链的企业，从设计院，建筑公司，园林公司，家具公司，装修一条龙开发模式，有调侃称，碧桂园，2天出图纸，7天进场，2个月出预售。这些关联企业的商票/应收账款/供应链金融也为碧桂园的表外债务提供了众多渠道及方便。
但，萝卜快了不洗泥。
今年7月26日深夜，碧桂园·城市之光项目建筑工地发生坍塌，导致6死多伤。去年11月，该项目也曾因安全事故，导致1名工人死亡。值得关注的是，这是继上海奉贤项目坍塌、杭州萧山项目坍塌后短期内发生的第三场坍塌事故。根据公开资料整理，不到一年，碧桂园在全国多地项目中，已经发生致人死亡的安全事故达5起，至少10人从中丧命。
消息称，2020年房企综合满意度中，在质量、交付、维修这几项中处于行业短板，“行业10分的平均水平，碧桂园只有4分”。
高速扩张之下的碧桂园服务面临着考验“尸水事件”彻底翻车
据财新网7月7日报道，华南碧桂园小区有则水池溺亡事件，发生后数小时内物业方关闭水闸、清理水池，但没有把真实原因通报业主。近一周后，社区居民才从警方确认溺亡事故，进而引发居民对饮用水安全担忧的群情激愤。
土储偏向三四线，过于下沉，楼市趋冷，监管趋严，涨价/利润空间锁死
2020年，碧桂园权益合同销售额按城市类型划分，位于三四线城市约占54%，位于二线城市的占32%。年中报显示，碧桂园业务覆盖了296个地级行政区划，1408个县。
从目前土拍政策看，一二线城市的涨价空间被锁死；三四线城市，人口和产业流出，不少小城市缺少托底的地基，加上棚改货币化步入尾声，楼市开始全面转冷。三四线人口未来能否继续流入很难判断，目前不少三四线城市人口开始净流出。且人口一直呈现净流出的三四五线小城市的房地产价格，并没有长期上涨的理由。
2021年上半年，碧桂园拿地面积1253万平方米，雄踞榜首，逆风而行。去年全年，碧桂园三四线城市拿地金额占比70.53%，拿地金额占比相比2019年提升12.33%，重仓三四线的意图还是很明显。
长期来看碧桂园股价最终取决于三四线城市住宅销售状况。
马来西亚森林城市项目的暗淡隐匿
碧桂园官方发布的资料显示，森林城市原规划面积20平方公里，计划投资额约6000亿元，预计开发周期长达20年。
彼时，碧桂园在央视黄金时段、春晚、里约奥运等等渠道砸了重金，一时之间森林城市几乎无人不晓。
然而，从2018 年起，其年报就再未单独披露过森林城市。
但网络上关于森林城市项目虚假宣传及不兑现承诺的投诉比比皆是。
结束语
2021年7月9日，碧桂园创始人、董事局主席杨国强在集团管理会议上强调，“要全力以赴做好机器人建房的试点工程。从明年开始，我们全部用机器人建房子。”
无疑，杨主席是个非常令人敬佩的企业家及时代英雄，他的慈善事业以及推动建筑产业智能化的力度无不让人钦佩及敬仰。
但回归这个地产行业，回归到杨主席伟大梦想的推动力来源-地产开发利润方面，又是个让人深度怀疑的疑问号。
如同《阿甘正传》里所说，“意外”就像一盒巧克力，不知道下一颗是什么滋味，不知道是惊喜还是惊吓。
也许，面子再好，还得靠里子来维系。