房企把银行“拖下水”了?央媒发文谈楼市内幕:监管成了一纸空文

新华社
摘要:一个值得关注的信号,新华社4月13日发了一篇报道,题目叫《预付数百万交房遥遥无期,多地楼盘烂尾频发有何内幕》。

最近几年,在各路房企野蛮扩张的过程中,全国各地烂尾频发,所到之处,触目惊心。

在上海,业主在2019年上半年缴纳了首付款280多万元,如今交房日期过了4个月,依旧遥遥无期。

在太原,2018年单价高达1.6万元的泰禾金尊府,售楼部空无一人,楼盘停工,封顶都成奢望。

大连一楼盘延期6年没交房,部分居民无奈入住烂尾楼,过上挑水砍柴的原始生活。

在广州,自1996年以来,有开发商陆续售出近3000套房屋,共有业主2834户,至今烂尾22年,岁月荏苒,业主黑发渐白。

在昆明,烂尾6年后,业主不得不住进仍是水泥块的房子,自己造楼梯,拉电线,开始了工地般的生活。而究其烂尾原因,是开发商将12栋楼1255套房源的近10亿元预售款挪作他用。

还有石家庄、天津、福州、郑州多个城市,都因为烂尾楼受到舆论的关注。

事实上,去年以来,福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机,它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。

在2020年,房地产行业的违约案例已不断增加。

国泰君安表示,2020年以来,新华联、泰禾集团、天房及三盛宏业先后发生违约,地产行业合计违约本息金额148.84亿元,超出2018~2019年的违约水平。

不幸的是,这只是开始,接下来开发商面临的压力有增无减。

广发固收数据显示,2021年3月,房企境内及美元债到期+回售金额合计达到976.3亿元,4月合计达到890.9亿元。3月、4月分别为境内外债务到期的高峰时段,需密切关注是否会演变为实际的信用风险。

要知道,在2020年,房地产销售面积与销售额突破“双17”,创出了17万亿和17亿平米的历史新高。

表面上一片繁荣的房地产行业,最近两年却屡屡出现巨头爆雷,债务无力偿还,楼盘停工烂尾,原因何在?

说来说去,还要说到“预售制”和“高杠杆”。

目前我们的商品房预售制起源于香港,但是英国、美国、日本、香港、台湾、新加坡的预售制度下,多数是在交房时交付大部分房款,或者根据工程进度分批交付。

比如,英美期房在交房前只需要支付 10-20%房价作为定金,而定金在房屋落成前放在第三方托管而不是开发商账户,像我们这样,在预售期即通过购房者自筹或者按揭贷款全款交付所有房款的,几乎没有。

从1998年开启住房商品化开始,在预售制的环境下,我国的地产商生存环境非常滋润,用近乎“空手套白狼”的手法,拿地-卖房-回款-再拿地,不断扩张规模。

施工不是房企干的,拿地的钱是老百姓的购房款,这些年习惯了“躺赚”,负债率越来越高,资金周转速度越来越快,经营杠杆越来越高。

房企想拿更多的地,钱不够了怎么办?那就挪用购房资金。

开发商手里有在售楼盘的回款,这些钱并没有用于该楼盘的施工,而是被挪用到其他项目上赶工期,或者是投入到土地市场去拿地,在房价持续上涨的阶段,这种“套路”可以带来更大的规模,更丰厚的利润。

一旦房价开始回落,现金流补充不及时,已经挪用的预售资金已经花出去了,轻则楼盘质量缩水,重则直接停工或延期交房,损害购房者的利益。

比如,在2019年,国金证券发布研报指出:从2017-2019年,地产新开工面积持续增长,而竣工面积持续下滑,且施工较为疲软,地产商因为资金不足、新房价格被限等原因积累了大量的停工面积。

根据测算,地产商累计的净停工面积达22亿平米,约占施工面积的26%,彼时正施工的楼盘中,有接近三分之一的工地,都处在停工状态。

原因不难理解,2015-2017年房价高涨,房企拿了太多高价地,为了扩张规模,就不惜挪用预售资金账户里的钱,结果调控加码,房价停涨,资金杠杆太高,导致竣工面积与新开工面积出现历史上罕见的“剪刀差”,大量在建楼盘进度陷入停滞。

因为房企挪用了购房资金账户的钱,才造成了如此多的烂尾楼出现,这事明显得连你我都能看得出来,为什么购房者还是反复吃亏?

原因就四个字:监管不力。

这次新华社专门发文谈及烂尾楼的问题,重点提及了这个“内幕”:房企挪用预付款已成为行业‘潜规则’,监管成了一纸空文。

据多位房企人士透露,商品房预售资金监管制度虽然一直都有,但有的项目,预付款没进入监管账户;有的虽然进入监管账户,却被开发商随意支取、用作他途,引发工程停摆甚至楼盘烂尾。

有制度却不执行,说直白一点,是房企“大而不能倒”,把银行和地方经济给“拖下水”了。

个人房贷,还有房企开发贷,是银行最优质的业务,房地产相关贷款额度大、期限长,有稳定的抵押品,不良率低,对各家银行来说,开发商是重要的服务对象,银行既是裁判员又是运动员,预售资金是否挪用,在利润和业绩面前已经变得不重要了。

对依赖土地财政的地方经济,也是一样的道理。

自土地招拍挂制度形成以来,各城市进行土地开发、招拍挂,将“生地”整成“熟地”,对市场最乐观的开发商能够承受更高的地价,形成土地“价高者得”的准则,地方获得不菲的土地出让金收入,用于扩充财政,兴建新城区,整修道路,建设游园广场。

从这个角度看,房企高价拿地,反而是各地喜闻乐见的事,但短期的巨大收入,却给未来不定期的“爆雷”埋下了种子。

这一次,新华社再次把矛头指向烂尾现象,显然预示着楼市政策面正在酝酿变化。

一方面,各地要求房企开设商品房预售资金监管专用账户,并与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议,专户专用,形成制度,禁止挪用,目前成都、银川、石家庄、资阳、荆州、黄石、桂林、蚌埠、衢州和上海都已经开始实行。

另一方面,逐步探索取消预售制的可能性,现在海南已经开始逐步实施现房销售,不少一二线城市对房企预售的条件越来越苛刻,从出地面层数、封顶、施工进度、装修进度各方面都在收紧。

归根结底,房改至今仅仅20多年,房地产行业发展得太顺风顺水,以至于鱼龙混杂,各方利益盘根错节,甚至形成“一荣俱荣,一损俱损”的局面,银行、房企、地方互为依靠,规模不断扩张。

但是,人们总是存在侥幸心理,潜在的风险只要没有爆发,就会被各方无视。

亡羊补牢,为时未晚,当调控政策及时转向,银行开始跟房企“切割”,整个社会开始警惕高房价带来的反噬效应,属于房地产无序扩张的年代,已经结束了。

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