作为一个毕业之后就进入产业地产行业的社畜，虽然跟行业大拿的行业经验和入行时间无法相提并论，但一直在第三方研究机构工作，自认为接触过绝大部分龙头企业的高层，对于行业、对于龙头企业的商业模式也小有研究。
面对近期房地产红线、教培改革的时候，作为一个刚刚成家立业不久的职场人，也会担心“失业”问题在人到中年之时的不期而遇。
但没想到的是，产业地产先遇到了“失业”问题。产业地产人将面对比失业更痛苦的事情，那就是转行。
虽然我也有着一些预感，但随着近期走访了多家长三角区域的行业大拿之后，在跟他们的交流中有一个明显的变化。
相比于过去，如今的产业地产的玩家不再关注于商业模式，不关心这个产业地产该怎么玩，头部的企业是怎么玩的。他们现如今更加下沉，专注于特定产业是怎么做的，产业生态是如何搭建的，如何真正意义上的运营起一个产业链。
细思极恐，等于说是，我在这个行业中往年研究的高周转玩法、企业商业模式等诸如此类的研究方向，一下子被推到了，没人关注了。
没想到产业地产行业的内卷来的这么快。
一夜之间，突然发现现在的产业地产玩家已经不在是拘泥于商业模式、高周转……，他们只关注于特定产业的发展和运营，甚至他们在某一个或是多个产业领域都十分专业。
产业地产到底怎么了？
导火索可能就是在全国对于产业发展认知的转变，或是各地政府已经吃了足够多的“哑巴亏”之后，变得更务实了。虽然追求税收，但也清楚完整产业链才能带来稳定的税收、才能解决当地产业发展和就业等问题。地方政府对于产业地产企业的要求变了，比起载体的建设开发商，她们只需要产业的运营商。
都说世界变化快，但你置身其中未必有很深刻的感知，即时我处于产业地产第三方平台，也是在经过多次的交流中，“传统产业地产已死”的概念才渐渐浮出水面。
房地产调控只是对于传统产业地产行业核心的一次最初的“试探”，而地方政府对于产业地产玩家要求的变化，直击了行业核心。断了那批缺乏产业运营核心能力的产业地产玩家的后路，不会做产业意味着拿不到地、做不了项目。这样的产业地产玩家与“死企”无异，而地方城投也没得选，要么在产业运营上变得更专业，要么找到更专业的人。
当然不是说这批传统产业地产企业当时做的不对，只是现在要么改变，要么离开 。
过去传统产业地产处于风口，简单的模式就可以赚到钱，为什么不做？我们也不能过度指摘。就好比，毕业之时，当时我们市场营销专业，有很多人选择了互联网金融行业，属于当时的黄金年代，行业发展好，工资也高，可以更快的实现各类“自由”。当然最后大家也知道，互联网金融行业，基本遭遇“团灭”，目前的市场基本只能容纳持牌的机构存在。从业者不得不选择削尖脑袋进入这些机构，或是黯然转行。
这跟现在的产业地产行业有着异曲同工之处，赚“快钱”的路被堵上了，仅剩最后一条发展产业的“独木桥”，要么打磨出经得起考验的产业运营能力，要么“转行”吧。企业的竞争力和个人的安全感一样，不是行业给的，得靠自己争。
如今火热的公募REITs，就像是在发展产业的“独木桥”上接上了新的出路。
公募REITs的产业园区逻辑更贴合各地政府对于产业发展的诉求，也为产业发展出色的园区项目提供了一个退出的渠道，提供了一条“循环发展”的出路。对于园区项目也提出了更高的要求的同时，为产业运营能力出色的企业提供了更多滚动发展的可能。
传统产业地产已经“死”了，做不了产业运营，得不到政府认可的产业地产企业将随着行业一同离开。
如今可能真的验证了过去的那句戏言：做房地产的是小学生、做商业地产的是大学生、做产业地产的是研究生。没点产业运营的真本事，未来真的干不了产业地产。