获准50亿中票发行募集资金用于公司33个项目建设,地产行业的资金断裂成就了美的置业的高光?

地产狗粮
摘要:美的置业,一直就像班里那个非常努力但不怎么聪明的学生,排在中等的位置,运气好了偏上,大多数时候,偏下。论对房地产行业的理解深度,人才的密集度,管理的成熟度,美的一直以来和前20强有着肉眼可见的差距。但是,房地产行业,最大不过是资金。2月23日,美的置业披露今年首笔中期票据融资说明书的“更正”文件,从内容看,是一些细节修正。

如果不是整个行业的资金断裂,美的置业可能永远都不会有如今这么高光的时刻。

美的置业,一直就像班里那个非常努力但不怎么聪明的学生,排在中等的位置,运气好了偏上,大多数时候,偏下。论对房地产行业的理解深度,人才的密集度,管理的成熟度,美的一直以来和前20强有着肉眼可见的差距。

但是,房地产行业,最大不过是资金。2月23日,美的置业披露今年首笔中期票据融资说明书的“更正”文件,从内容看,是一些细节修正。

从时间点看,美的置业本月21日曾披露2022年首笔中票融资说明书,时隔2天却发现一些小问题,能窥见其获得“再融资”资格后公司管理层受宠若惊,心理或出现欣喜、慌乱。

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对任何一家房企而言,当前能抓到的任何一笔可用资金,都可能会救其一命。

去年11月中旬以来,中铁建、招商蛇口、中粮置业等地产央企、华发等地方国企,以及龙湖、金地、碧桂圆、金科等极个别优质民企获得境内发债,更多房企“望眼欲穿”,仍难以获得再融资机会。

如今,美的置业作为背靠“美的系”何享健家族的千亿地产民营房企,在已获得银行间注册发行中票50亿元规模批文基础上,第一期分为“2+2”、“3+2”年期两类品种,基础发行5亿元,上限15亿元,募资拟全部投入公司33个项目建设。

美的置业强调说,“以上项目普通商品房比例符合相关规定,五证、环评、立项证件齐全,合法合规;均不涉及地王。项目自有资金不低于项目总投资的30%;套型建面和价格符合所在地城建、税务部门对普通商品房的规定。”

注意!其还承诺,此次所募资金“不用于土地一级开发、支付土地款、“地王”相关项目、三四线地产项目建设、保障性住房和棚改项目”。

对照“三道红线”监管标准,据美的置业披露,2018年至2021年9月底,各报告期末扣除预收账款后的资产负债率分别是79.7%、80.2%、76.6%、74.7%,净负债率分别是97.4%、89%、80.2%、79.3%,现金短债比分别是1.11、2.11、1.52、1.15。

考虑到美的置业此次发行中票募资所披露的,最新数据截至去年9月底,依此来看,该房企仍踩了“一道红线”,且现金短债比还有所下降。

作为对照,既然踩了“一道红线”的美的置业可以获得在银行间发行中票融资的机会,那么同期“三道红线”全绿或已转绿的房企,特别是目前未出险的民营房企,是否也已具备这样的资格?

2月23日,上清所披露杭州滨江房产集团抛出今年首笔7.2亿元短融券的募资说明书,期限1年,申购区间3.5%-4.3%,联合资信给予其主体评级为AAA级。

之所以能发行,杭州滨江上述募资说明书显示,已有“中国银行间市场交易商协会中市协注【2021】CP184号文件”在手,获得注册金额16.2亿元。

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本月21日,金地集团发行17亿元中票,期限3年,年利率3.58%。自去年11月房企再融资有所松动以来,金地已分两次发行金额均为15亿元中票。截至目前,金地已完成当前发债批文所列的47亿元再融资。

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从评级看,金地集团主体评级也为联合资信给予的AAA级,结合杭州滨江、重庆龙湖、金科股份、深圳龙光以及最新的美的置业,依此来看,新增发债的民营房企名单要想扩围,发债主体信用估计也得是AAA级。

目前,国内发债的主体信用能达到AAA级的房企依然有限,除了特别突出的地产央企、国企,地产民企也较为稀少。

所以说,房企再融资扩围关键一环,对主体信用评级会否放宽,特别是对民营房企,从AAA级降到AA+乃至AA级等,将是观察房企再融资提速的一个关键窗口,值得关注。

今年1月份,前任财长楼继伟对话保尔森时曾说,工作中存在对房地产压缩过猛、运动式减碳等一些偏差,虽然去年下半年以后逐步纠偏,但已对经济增长产生了不利影响。其呼吁,不能再用运动式的一些做法,像去年对房地产那样。

最近,兴业、浦发、平安、广发、招商等多家大型银行正在积极发行房地产收并购主题债券,预计总额近600亿元,将用于房地产收并购项目贷款发放。当然,这能够解决已出险或即将出险房企的燃眉之急,有利于减债降负,稳定或提升其信用评级。

除了收并购排险之外,作为“稳楼市”核心一环的,在风险可控的前提之下,仍是保障更多房企合情合理的再融资机会。

如果说,房企境内再融资扩围的发债主体,信用评级能容忍“AA+”乃至“AA”级,那么考虑到美的置业踩“一道红线”却仍能发债,那么将会挽救更多依然很优秀但债务承压的民营房企,比如世茂、融信、正荣、中梁、阳光城、奥园、佳兆业、荣盛、中南等。

市场也迫切期待,围绕房企的金融监管政策能有更大的弹性空间,让更多房企获得境内再融资机会。

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