有一家千亿规模的华东房企,最近很多金融机构异常紧张,特别是今年的偿债压力巨大,有了一系列非常危险的信号。
这个月22号的时候,他们家拟发行的一笔20亿元的ABS融资,间接宣告失败了。失败的原因是啥,投资者不看好呗。当然,他们家已经不是第一次融资失败了,去年还有三次发行融资,要么是被叫停,要么是只发行了一部分。
一方面,这家房企严重依赖融资,借新债还旧债。因为他们家的销售回款,那是真让人担心。这家房企的拿地,以综合性地块为主,但是大部分项目的区位能级并不高,都是低能级城市和板块,销售去化难度和租金收入受到严重制约。去年一整年,他们家的销售去化率只有60%出头,大量的商业砸在手里销售困难,租赁也是难题。
搞自持,放在以前的融资环境还能凑合,靠住宅销售来维持,靠借新债来维持。但是现在住宅销售越来越艰难,融资吃紧的大环境,这种商业模式本身就是容易翻车的。
融资受阻了,大问题才刚刚来,接下来可能会有更糟糕的事情发生。
因为他们家的刚性偿债压力,非常地大。在今年到期的债务,公开有据可查的数据,就有约100亿元的境内外债需要偿还。这里面有45亿人民币的美元债,其中今年4月就要偿还13亿元人民币。还有超过55亿人民币的境内债,需要今年偿还或者回售。
这个数据看起来就让人头大,为什么他们家今年要还这么多钱?这是因为他们家对直接融资严重依赖,债券融资在他们家融资里面,占比接近40%的比例。这会带来一个问题,为了还这些债券需要不断发行新的债来偿还,也就是“再融资”发新债还旧债。但是现在的大环境,再融资的难度已经是很高了,能再发大额新债的房企,也就只有那几家优质的。其他的房企,机构压根不敢也不能买账,现阶段还是以消化存量的债为主。
不少债权人,基于现在的债务无法偿还的,已经感受到了危险,纷纷采取了法律手段,冻结了他们家的股权或者强制执行。如下图,只是冰山一角:
不过,这家房企的资金问题,还远不止如此。虽然这家房企表面上是三道红线达标的,但是实际上的情况,并不是这样的。他们家有严重的做大净资产,通过做大分母来降低负债率的嫌疑。除此之外,通过其他手段融资和隐藏负债,只能说内行人懂的都懂。
当然,这也不是全部都能做得不留尾巴的,毕竟上市房企还是有财务合规的要求。大家有兴趣的,可以看看他们家高达近200亿元的少数股东权益,就知道怎么回事儿了。加上这块的债务,才是他们家的真实负债。少数股东权益,透露出来的隐性负债,今年间接要刚性偿还的也有十多个亿。
如果这些债务,没有意外的话,基本上是还不上了,这家房企暴雷就是倒计时了。
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