俊发暴雷?评级再被下调、曾传大面积裁员,或无力偿还短期到期债券,缺钱绷不住了!

地产资管界
摘要:2月28日,惠誉下调俊发地产长期外币发行人评级至“B-”,展望“负面”,惠誉还将俊发地产的高级无抵押评级以及Power Best Global Investments Limited的未偿债券评级从“B+”下调至“B-”,回收率评级“RR4”。

在地产寒冬的持续影响下,众多民营房企频频暴雷,有“云南王”之称的俊发地产也绷不住了。

评级下调

2月28日,惠誉下调俊发地产长期外币发行人评级至“B-”,展望“负面”,惠誉还将俊发地产的高级无抵押评级以及Power Best Global Investments Limited的未偿债券评级从“B+”下调至“B-”,回收率评级“RR4”。

评级下调是由于该公司的流动性和融资渠道有所削弱。负面的展望反映了为2022年10月和12月到期的资本市场债务再融资的不确定性。

据公开据数据显示,俊发地产过去3年,销售金额分别为550.3亿元、582.4亿元,670.1亿元,未完成3年前制定的千亿年营收目标,其回款率也由2019年的76.47%降至2020年的72.27%。销售额提升回款率下降,基本都是用“工抵债”,即美化了报表又抵消了债务,一举两得。

在债务层面,俊发同样存在疑问。

截止21年6月底,俊发地产流动性现金为45亿人民币,而2022年10月到期的境内公司债券为20亿元人民币,有2.37亿美元债券于2022年12月到期以及有20亿元人民币公司债券于2023年3月到期。且俊发诸多项目与中航信托合作设立子公司,存在明股实债嫌疑。

面对短期债务的危机,民营房企均会向“市场定期投放人才”。

裁员风波

在大环境趋冷和房企政策不断调整的背景下,地产界的裁员消息从未间断。俊发的“裁员风波”是在21年10月份流出的。各渠道消息称,“俊发集团昆明大本营裁员30%,佛山优化的比例接近70%;针对“裁员传闻”,俊发集团只是在其官方公众号刊登了一篇《严正声明》作为回应。

文中话术复杂难懂,但也是承认了目前俊发集团正在进行的人事调整。截止发稿,在知乎平台,仍可以搜索到关于“俊发裁员”的不少帖子和讨论。

当然裁员仅是房企自我调节的一种手段,是无法解决核心问题的。企业要想“赚”大钱,就必须要获得资本市场的认可,直白的讲就是要“上市套现”。

然而这家立业24年的老牌房企,至今还未整体上市。

坎坎坷坷,对赌生存

虽然俊发还未登陆资本市场,但旗下的物业公司俊发七彩服务已于去年6月底向港交所提交招股书,拟在港交所主板上市,联席保荐人为中泰国际和国泰君安国际;

招股书显示,小米集团旗下FastPaceLimited认购了俊发七彩服务45,180股股份,占公司股权的4.29%,作价3000万美元,经协定的投资后估值为人民币45亿元。

同时,在该认购协议中,FastPaceLimited要求俊发七彩服务2021年收入不少于人民币13.59亿元,2022年收入不少于18.04亿元;对应的年度税后纯利不低于 3.53 亿元和 5.31 亿元。若无法达到,则需要进行相应的现金补偿。

这是继世茂服务与红杉、腾讯的对赌协议之后,第二家在pre IPO阶段与投资者签署对赌协议的物企。想来李镇廷与小米公司的这份“对赌上市”,也是形势所迫。

其实俊发地产跟新力一样,均是拿地及开发规模过于集中,城市整体供应饱和,各房企库存去化较慢,即使俊发的旧改土储拿地成本低,也难抵挡整体颓势。

当然,俊发地产也可能通过发行新的债券来寻求在岸债券的再融资,也可能为一些项目寻求外部资金,以产生现金来偿还于12月到期的离岸债券,但房地产资本市场信心很难恢复,所以除割肉卖资产及出现不可预见的情况,俊发地产没有足够资金应付于短期内到期的债务。

那么如何平衡债务杠杆与现金流风险是摆在俊发面前的最大难题。

有人等烟雨,有人怪雨急。希望俊发地产早日正式问题、解决问题,不要学习个别头部地产,出现任何事情均是公告声明,追责处理。

 

本文转自:地产资管界。文章内容属作者个人观点,不代表房课网立场。

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