千亿上下的腰部房企最危险、最容易面临财务危机

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摘要:话虽糙,可理不糙。在他看来,“未进千亿的房企,被卡在了半途中,进退维谷;而突破千亿的房企,却在为自己前几年过度使用杠杆而买单,更容易面临财务危机。”

“千亿上下的腰部房企最危险”,一位地产老板在饭桌上断言。

话虽糙,可理不糙。在他看来,“未进千亿的房企,被卡在了半途中,进退维谷;而突破千亿的房企,却在为自己前几年过度使用杠杆而买单,更容易面临财务危机。”

据统计,2021年进入千亿阵营房企达43家,与2020年持平。而2015年-2019年这一数量分别为9家、12家、17家、32家、34家。

不难看出,地产黄金、白银时代中,开发商为进入“千亿俱乐部”煞费苦心,千亿房企不断呈现出扩增趋势。但近两年,房企对于冲击千亿的热忱没有那么高了。

毕竟在黑铁时代下,活命才是头等大事。急剧的扩张势必会带来的资金上的承压,如果只冲击规模,丧失了对财务安全的考虑,一旦暴雷,则得不偿失。

眼下,越来越多房企开始放下对“千亿规模”的执念。金辉此前回应媒体称,“目前没有明确的目标”;三盛控股也表示,“不会盲目追求规模”;而首创置业更是在千亿目标迟迟未达标之前,毅然选择私有化退市。

千亿梦碎

地产老板喊业绩目标时总是高举高打,可当验证承诺时则是有人欢喜、有人愁。2021年度,宝龙地产以1012亿元搭上千亿房企末班车,同时卓越集团、越秀地产也踩线过千亿。

但大多数冲千亿的房企却没有上述三家那么幸运。在西南地产界,素有“云南王”称号的俊发地产也未能逃脱落榜千亿的宿命。早在2013年,房地产正值快速发展期,“借风起势”的俊发便提出“五年千亿”的宏伟计划。

到了2018年,机构数据显示,俊发地产2018年销售流量金额达550.3亿元,排名49位。眼下三年时间过去,俊发地产却上演业绩倒退,2021年它以销售全口径金额510.3亿元排名第66位,相比2018年的业绩,整整减少了40亿元。

与千亿渐行渐远的俊发地产,还受到商业地产螺蛳湾商贸城的开发拖累,叠加宏观环境以及疫情影响,面临着裁员、人事变动等流言蜚语。

在江西,“县域地产之王”东投地产心心念念的千亿计划,也与俊发一样停留在憧憬的层面。

俗话说,北有新东方,南有金太阳。从教师进阶超级富豪的先行者中,若说俞敏洪是第一人,那金太阳教育的陈东旭则是个仅次于他的角色。但陈东旭并不满足于教育,而是将产业延伸到地产领域,东投地产便是他进军地产的主体企业。

起始于2009年的东投地产业务,属于行业内的后来者,但背靠公司教育产业这棵大树,发展迅猛,短短数年间便从赣系房企脱颖而出,跻身百强房企。

突飞猛进的东投地产也被陈东旭寄予厚望。2019年,他曾满怀激情表示,东投地产争取实现未来3年千亿,5年3000亿销售目标。

在冲规模路上,东投地产可谓动作不断。去年,这家江西房企在土拍市场动作频频,衡阳、吉安、常德、瑞金等地均有落子。数据显示,东投地产在去年全年以72亿元拿地金额位居行业第99位,拿地多集中于四五线以下小城市。

值得关注的是,县域下沉正是东投地产的主要战略。陈东旭此前曾表示,东投选择利润高、货值高的县城进驻开发,既可以避开大开发商厮杀激烈的市场,又能通过快周转博取高额利润。

如今,到了东投地产目标完成之年,业绩又是如何?机构数据显示,2021年全年东投地产销售额341.8亿元,位列第93位。由此看来,实现千亿业绩目标,陈东旭还有很长的路要走。

未上市房企对于千亿规模都有如此执念,更不用提上市房企。早年间,首创置业管理层提出,“2018年保750亿冲800亿、2019年突破1000亿元、2020年实现1400亿元的销售目标。”

但等到首创置业于2021年9月30日正式退市,外界都没等来其跨进千亿阵营的喜讯。据数据机构显示,去年全年,首创置业仅实现546.2亿元业绩,与千亿业绩相差甚远。

而另一家华南上市房企则命途更加曲折。作为深圳的老牌房企,花样年成立至今已有20多年,却屡屡错失行业周期。2018年,花样年定下2020年成为千亿房企的销售目标;次年,其创始人曾宝宝再次回到前台。

2020年年初,花样年调整目标,将该年销售目标定为450亿元,并将千亿目标推迟至2021年。重新复出的曾宝宝喊出要加快速度,为此公司加大了拿地力度。据数据显示,2020年花样年拿地金额为116亿元,而2019年上半年的拿地金额仅为10亿元。

然而,进入2021年,花样年却因为未能如期支付美元债,进入暴雷房企阵营。去年全年,其销售额约465.94亿元。从目标进度来看,花样年冲击千亿宣告失败。

此外,还有金辉控股、中交地产、电建地产、海伦堡地产等未能完成千亿目标的中型房企。当下,地产颓势之下,这些房企想进入千亿阵营时间或会再次延长。

狂奔与代价

早些年,房企为了拿到千亿阵营入场券,会不惜一切代价,以高杠杆+高周转模式,实现了规模上的大跃进。但“三条红线”、“两集中供地”、“五档房贷”等政策出台之后,却打乱了这些房企原有的节奏。

在某房企高管看来,“最难受的可能就是在前几年开始通过高周转、高负债的方式快速扩张冲击千亿的中小型企业。现在政策和市场环境都发生了很大变化,他们刚坐稳千亿宝座,却要为几年前的任性扩张买单。”

因为一些中小型房企在冲击千亿规模的过程中,往往会为了达到规模而忽略其它方面的考量,造成难以挽回的后果,例如新力、蓝光、佳兆业、奥园等千亿出头的房企就是如此。

作为江西房企中的黑马,新力从2010年创办到千亿业绩,仅用10年的时间做到,堪称“神速”。作为掌门人的张园林,年仅43岁就成为千亿上市房企老板。

为了冲击千亿,新力采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式。高周转下积藏了巨大风险,一旦遭遇不测,资金链便会崩塌。

与此同时,高杠杆、高负债也成为张园林的心病,以至于他不得不通过各种手段降低负债。

但新力净负债率出现跳水式下降,也被外界质疑财务“粉饰”之嫌。2020年3月,新力控股发布的上市后的首份年报,净负债率从2018年的高达237%下降至2019年的67%。2020年继续下降至63.6%,到2021年上半年进一步降至50.5%。

说到底,张老板就是利用规模庞大的少数股东权益(也就是合联营公司),调低了负债率。

虽然纸面好看了,但资本市场未必会买账。新力在上市前埋下的隐患,最终在上市后就一步步显露。去年中秋,新力股价出现跳水式画面,跌幅高达九成,就此拉开暴雷序幕。

新力仅是千亿房企暴雷的一个缩影,去年蓝光也因为早前冲千亿时步子迈太大而一蹶不起。

“川系一哥”的蓝光,2016年实现销售额339.1亿元,次年杨铿便提出冲刺千亿销售额计划,这一数据在2017年和2018年分别快速增长至582亿元、855.39亿元。2019年,蓝光以1079.8亿元销售额正式进入“千亿房企俱乐部”,并在当年设立上海总部。

冲千亿路途中,蓝光拿地迅速攀升,溢价率高企。2015年至2020年,蓝光发展拿地数分别为15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。另一边,2020年蓝光公布溢价率的52幅土地中,超过30%的有37幅,其中有21幅超过50%,5幅超过100%。

值得注意的是,蓝光在“上海+成都”双总部模式下,急速扩展进入的城市多为华东三、四线城市,这些城市的去化情况并不乐观。黑铁时代下,扩张战略之下接连激进拿地投资,以及叠加双总部战略受阻,对于蓝光都是致命一击。

风起于青萍之末,内因却早已伏脉千里。张园林、杨铿们用血淋淋的教训提醒着同类房企,要谨慎把握好扩张战略与稳健安全两把双刃剑,否则行差踏错,不仅无法博得更大发展,公司本身还会被拖入深渊。

不以规模论英雄

中小房企缘何对千亿规模有着如此深的执念?

在地产行业“大象起舞”的年代,千亿目标已成为房企的标配。彼时,业内流行一句话,“未来市场规模如果达不到千亿,就几乎没有玩的资格”。潜移默化下,众多中小房企亦不能置身事外。据媒体不完全统计,有超过100家房企在2017-2018年提出“千亿目标”。

“有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权。”某房企高管曾如是说。持有相同观点的并不只一家房企。

远洋集团曾在2018年中报中表示,“规模与效率决定生死”;融侨集团高管也曾表示,千亿门槛已是行业内的普遍共识,在接下来两到三年时间里,一个企业如果没有达到千亿规模,就存在出局的可能性。或者以后只能做一些小事,在整个行业里面没有太大的话语权。

事实上,千亿房企在融资、拿地、销售等方面有着明显的优势,因此多数中小房企不惜牺牲利润与安全,不断抢占市场份额,做大做强。

通常而言,银行会基于房企规模、偿贷能力等各方面做出考量,是否贷款给房企。而千亿房企有着先天优势,自然要比中小型房企更容易获得融资,且融资成本上还要远远低于一般房企。

业内人士曾分析称,资源都在向大房企集中,银行等金融机构大多给到百强房企贷款。此外,房企做大规模后,还可以吸引更多人才加入平台,人才、资金都有后企业才可以进行拿地、销售、周转。

另一方面,在销售端,购房者往往选择大体量的品牌房企,置业顾问也经常以是全国知名千亿房企开发等话术吸引购房者。不难看到,消费者往往会认为大房企开发的楼盘,质量售后有保证。

然而眼下,地产规则和秩序在重塑,迫使房企不得不重新审视扩张步伐,以及业绩目标作出调整。机构数据显示,2021年全年,百强房企业绩出现罕见负增长,逾8成未完成年度销售目标。

进入2022年,房地产市场持续低迷,2月百强房企业绩同比腰斩。

另一边,地产融资环境继续保持严峻,随着上半年债务集中到期,部分企业偿债压力进一步加大。从近期政策层面来看,虽然有所缓和,但就目前的市场情况而言,政策放松力度和形势与2008年及2014年不能同日而语,且远远达不到扭转市场颓势的作用。

所以,在房地产行业的今天,不以规模论英雄,稳健经营才是硬道理。不管是否身居千亿阵营,都应该存有敬畏之心,将利润和现金流放在最重要的位置,停止乱拍地,收缩扩张战线,回笼资金。

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