人口红利时代过去，城市吸引力时代到来。
01
前几天，郑州终于忍不住甩出王炸，第一个系统、全面的放松楼市：
1、再次启动货币化安置
2、下调房贷利率降息
3、取消首付资金审核
4、只要拥有的住房贷款已结清，不限购，且再购房按首套享受优惠
5、取消认房又认贷
6、土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%
7、下一步大概率会降低首付到20%
▲不同于以往其他城市零碎、遮遮掩掩的操作，如此公开、大张旗鼓的刺激楼市，在所有省会、交通枢纽城市、国家中心城市中，郑州是第一个。
而郑州的举措也意味着，地产救市潮正在全面开启。
那么，为什么第一个放开楼市管控的，会是郑州？
公开信息显示，郑州楼市自2016-2018年高潮之后，连续阴跌4年，房价持续低迷。由此导致的后果之一，是郑州土地溢价率连续走低，土地出让金逐年减少。
▲郑州土地溢价率走势图（数据来源：樱桃大房子）
而另一方面，郑州是全国人口大省河南的省会，典型的单核城市，相比其他同等级城市，郑州的限购政策其实并不算严厉。
如今郑州第一个扛不住，充分说明：
人口红利≠人口吸引力
光有人口红利，但没有人口吸引力的城市，很难支撑楼市不下行！
02
为什么说人口红利≠人口吸引力？其实城市的人口吸引力，主要由这三个方面决定：
（1）城市本身拥有发达的产业经济和教育配套
（2）城市本身有极强的地域文化特色
（3）城市管理水平也是衡量人口吸引力的一个重要指标
在这三个方面，郑州可以说都不尽人意。
产业方面，传统意义上的郑州主要聚焦棉纺织品一类的轻工业，以及依托交通枢纽优势的仓储物流业、依托农业优势的食品加工业，如思念、三全、双汇、锅圈食汇等；其次就是汽车装配制造和代工，如宇通客车、海马汽车、富士康等。但整体而言，郑州的这些产业相对薄弱，高端职位很少，金融，物流，酒店，会展等服务业规划高大上，但并没有做深做透，因此，通过产业吸引人才、留住人才，郑州可谓道阻且长。
教育方面就不多说了，河南是高考大省，郑州却教育薄弱，好的高校太少，优秀人才都考到外地了，没有考到外地的也想办法要出去，高考压力太大，有一点办法都不会留在河南。甚至可以说，西安房价都比郑州坚挺，毕竟名校也多，高考压力比郑州小很多。
而在地域特色方面，西安有唐风不夜城，长沙有橘子洲，杭州有西湖，厦门有鼓浪屿，广州有小蛮腰，郑州有什么？郑州市内缺少旅游、文化体验中心，地标建筑也缺少辨识性，虽说每个区都有新区，结果每个区都没有什么亮点，例如常西湖新区，看上去平平！没有视觉感和地域特色，也就没有人气，也就显得平庸。
至于城市管理水平，去年底西安的一波疫情，直接让西安这座网红城市现了原形，不少年轻人大失所望。
那么郑州呢？单单去看烂尾项目数量，就知道郑州的城市管理水平如何了。
▲2020年全国烂尾项目分布图。图片来自网络。
也正因为如此，郑州这样一个城市，虽然拥有全国最发达的高铁网络，坐拥最丰沛的人口红利，虽然是典型的单核省会，但城市整体缺乏吸引力，濮阳的都在天津买，信阳的都在武汉买，三门峡的都在西安买.....
此外，2016-2018年炒作过度、城市扩张太快也是一个原因。光是我知道的各种地产概念，就有宇宙中心白沙，戴上六合CBD、中原科学谷、国际办学示范区、龙湖金融谷、龙子湖国际科教区、金水北高端商务区、常西湖新区、双湖科教城、滨河国际新城…....如此多的新城新区概念，使得郑州严重供过于求，连续4年不再有周期。
最后，随着全国基础设施建设水平提高，郑州省会相对其他同等级城市，乃至其他区县的吸引力也在降低。虽说“郑州是高铁带来的城市”，但高度发达的高铁系统，也在一定程度上反噬着郑州。
03
3月2日，中国建设银行董事长田国立在发布会上表示，从理财的角度来看，买房能升值的时代过去了，卖房套现非常难。他还建议，如果考虑理财，股市、债市、或者稀有金融投资都可以，他们的变现、流动性都比较好，而房地产不是特别理想的（投资）资产。
▲建行董事长称房地产不是理想的投资：买房能升值的时代过去了。
话虽然这么说，但是，对于那些拥有绝对的人口吸引力的城市，特别是拥有爆发力强的产业集群的城市，当下反而是个风口。例如北京，可以说，普遍7成的首付、高能级的产业、独一无二的城市地位，使得北京楼市基本没有泡沫。
与之相对应，当前蠢蠢欲动、急着降首付至三成甚至二成，或者公开喊话救市的城市，则完全不适合投资。
▲唐山放出新政：二套公积金首付比例从60%降至30%。
为什么越急着救市的城市越不适合投资？
其实我们仔细去审视，当前开出“2成首付”价码的城市，要么是南通、赣州、菏泽、晋中、驻马店、蚌埠、温州这样的三线城市，要么是重庆、佛山（非限购区）、郑州（超6成项目首付分期）这样的二线城市，真正的强二线、一线城市并未跟进降首付策略。
这说明，这些城市的楼市消费水平，只能依靠杠杆来刺激了，对于实打实的通过提升工资水平、消费能力来支撑楼市的做法，在这里行不通。
那么，降首付就一定百试百灵，一定能将房价拱起来吗？这可不一定。
一，虽然降了首付，但这一轮给楼市放的水，肯定不会有上一轮那么多了；
二，房价的起点也不同了。降首付的城市，房价其实并没有降下去，而是维持高位形成滞涨，如今这个价格，再涨很多人也买不起了；
三，经济原因，行业下行，很多人都失业了，尤其是地产人，没有地产人带头买房，很多人不敢买；
四，城镇化带来的人口红利正在衰退。上述降首付的城市，此前靠着人口红利一度向好，现在城镇化率到了64%，还想像以前依靠人口红利、加杠杆找人接盘，很难了。不少三四线城市人口流出的大趋势已经无法逆转。
五，黑天鹅横行，疫情、战争、金融危机、制裁，让很多人对还20、30年贷款感到忧虑。肉眼可见的是，未来中美关系必定会有大变局。
事实上，降首付虽然是利好，原本很多刚需想买却买不起，现在是能买得起了，这就无形的把原有的市场扩大了。但明眼人也都明白，首付是降了，贷款却多了，降首付本质上是透支未来的财富，来实现现在的消费，而并非是房价整体降了。
由此，房价本身没有改变，甚至因为降首付利好，房价涨了一些，对于连多10%首付就买不起房的刚需来说，这样的还贷压力可谓大增。
04
坦白讲，这么多年来，中国城市的发展确实很快，但过度的依赖土地出让收入，是一个顽疾。
公路、地铁、高架、学校、医院、以及大部分城投项目，哪一个不需要花钱？这些钱在哪来的？就是从土地出让收入上获得的。
如果把镜头拉高一些，我们可以看出，降首付，本质又是一次杠杆的转移。城市的发展，是普通居民扛着越来越重的杠杆负重前行。
也正是因为如此，越是降首付的城市，说明地方财政越依赖地产经济，而我们也就能理解20%首付政策出炉的原因了。
然而，我个人更倾向于那些在“房事”上不着急的城市，比如长沙，虽然产业爆发力也不算很强，但相比郑州，长沙深知慢涨是关键，暴涨是自杀，因此，长沙完全可以用时间慢慢去填补房价上涨的空间，而郑州只能用时间填补房价下跌的空间。
不要等到把人口红利耗尽了，还没有建立人口吸引力。否则这样的城市，真的不值得投资。