郑州政策推进棚改货币安置化意见出台救了将要暴雷的建业!

地产八卦女
摘要:郑州重新出台棚改货币化政策,对于建业来说,不啻于一场久旱的甘霖。

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昨天晚上,在无数郑州地产人的翘首期盼中,郑州市推进棚改货币安置化意见出台。

▲郑州计划集中利用3年时间,大力推进货币化安置,确保2024年群众回迁安置全部完成。

《意见》显示,本次郑州棚改货币化,除满足动迁安置需求外,还要消化存量房源。

甚至可以说,这个才是当前的主要目的——根据贝壳数据,大郑州区域,广义库存周期长达8.3年,高企的楼市库存,让郑州压力非常大。

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▲郑州商品房库存超过3000万平米

而另一方面,郑州启动棚改货币化,又只是“旧瓶装新酒”。

为什么呢?郑州土地市场长期以来的供应主力,其实就是城中村改造、棚户区改造用地。

2017-2019年间,郑州城改地面积均占土地总成交的87%以上,2020年这一比例涨至95%,到了2021年,因主城八区实行双集中供地后,才有所改变。

也正是在这样的土地供应模式下,郑州80%以上的项目,基本都是一二级联动模式。在这样的联动模式下,土地一级开发需要投入大量的资金,为了平衡项目盈亏,许多开发商都通过做大容积率来做大利润,从而间接的推高郑州楼市库存。

如今,郑州通过棚改货币化去库存,重走老路子,只能说是菩萨跺脚——妙(庙)极(急)了。

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话说回来,尽管是老调重弹,但这一波操作,还是让不少开发商兴奋得跳脚。

例如建业。去年八九月份,建业《求救援帮扶的报告》火遍全网,说自己因为疫情洪灾,累计各种经济损失逾50亿元。

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然而,从建业近几年的发展来看,建业最该关心的,绝不只是疫情或洪灾,还有棚改货币化安置。

要知道,2016年,建业仅位列全国房企销售榜第68位,然而当年河南省政府办公厅发布了《关于加快推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见》,大力推进棚改货币化安置,刺激居民安置需求,对河南楼市起到极大的刺激作用。

而此时的建业,也终于迎来了签约爆发期。

2017年,建业全年实现销售额304.15亿,同比增长51%。

2018年,建业合同销售总额再度同比大增76.5%,至536.75亿元。

2019年,建业直接迈入千亿房企俱乐部,销售规模同比增长38.9%,合同销售金额达到1011.5亿元,飙升至第27位,三年复合增长率高达65.9%。

但成也棚改,败也棚改,2019年4月15日财政部发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,13个省市棚改腰斩,河南从64万套减到15万套,跌幅高达77%。

为此,2020年,建业合同销售总额约1026.42亿元,较2019年仅微增1.5%。

2021年,建业全口径销售额刚过600亿,行业排名下跌到58名(克而瑞数据)。

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到了2022年,建业发布公告,宣布减员增效,从五级管理调整为三级管理,直接取消业务集团和大区两级。“刀刃向内”、“轻装前进”,成了胡葆森乃至建业集团的关键抉择。

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▲据胡葆森介绍,目前建业总部机构编制压缩,高管降薪200万,鼓励员工去一线公司、项目公司锻炼。

由此,郑州重新出台棚改货币化政策,对于建业来说,不啻于一场久旱的甘霖。

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值得注意的是,不仅郑州启动棚改,北上广深杭等一线或强二线城市,棚改其实一直没停过。

例如北京通州,八里桥板块棚改,包含拆迁安置款在内的项目总投资,高达94亿之多;

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同样的还是上海董家渡棚改。作为上海最大的棚改项目之一,2021年3月,黄浦区董家渡旧城区改建意愿征询获得圆满通过.....

至于杭州,仅是2021年上半年,杭州就完成棚户区改造安置房项目开工24671套、基本建成23103套、竣工23103套、交付入住14402套....

总体而言,无论是北京、上海、广州,还是杭州、南京、合肥、武汉等,市中心的棚改项目始终在持续。

可以说,在当前,棚改熄火的大多是三四线城市,一二线城市在当地的财力支持下,仍然如火如荼。

这是因为,三四线城市棚改资金需求,几乎完全依赖于国开行的“抵押补充贷款”(PSL),而一二线城市则还有自身财政资金的支持。

也正因为如此,穷者越穷,富者越富,随着棚改的缺位或持续,房价的马太效应,在一二线与三四线中愈演愈烈:一线核心房价始终坚挺,而三四线房价则跌幅巨大。

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一般来说,失去自住房但拿到了大笔拆迁款的居民,购买自住房也依旧倾向于原地置换。

但是,对于郑州这样的市场而言,贸然启动棚改,很有可能是为他人做嫁衣。

一方面,郑州楼市的问题,不是简单靠棚改刺激需求就能解决的。

棚改其实不仅是刺激需求,本身也是供应,郑州楼市供过于求的结构性难题,仍然没有得到实质性解决。

另一方面,郑州楼市问题的根源,在于错把人口红利当成了人口吸引力,实际上在当下,能不能吸引大学生、农民工安家落户,主要由这三个方面决定:

(1)城市本身拥有发达的产业经济和教育配套

(2)城市本身有极强的地域文化特色

(3)城市管理水平也是衡量人口吸引力的一个重要指标

而郑州在这三个方面,都可以说做得并不算好。

也正因为如此,就怕河南一波棚改,结果长三角的房子卖的更好了。就像东北有资金扶持,最后海南房价涨了。

毕竟,拿了安置费,是留在郑州,还是奔向北上广?

你会怎么选?要说实话哦。

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我一直觉得,咱们中国的楼市,就像是人工养殖的牛蛙。

为啥这么说呢?在牛蛙们的哲学里,蛙生的终极意义就是趴着不动等饭吃,不需要自己捉虫。

这就跟地产人的宿命一样:行情大于能力,一切看天吃饭。

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行情下次什么时候来?只有天知道。

(这波)棚改是否可持续?我也很难说。

某种意义上来说,我们都是超市里的牛蛙。

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