全球最大的不良资产买家橡树资本创始人霍华德-马克斯此前透露的经验，成功投资不良资产有三个要素，首先是目标公司出现不理智的借贷，第二是无法偿还债务，第三是可靠的债务重组和法律机制。
橡树资本提前半年成功预判到恒大遇到债务危机并对其进行了“困境投资”，但没想到，抵押物恒大项目问题太多，太难解决，变现回收遥遥无期，橡树资本栽在了自己的“先见之明”里。
不良资产的世界，什么都有可能发生。
华尔街秃鹫的“不理智投资”
“如果橡树资本不能接管用于违约担保的（恒大）资产，那将是玩忽职守。”
2021年2月初，霍华德-马克斯公开发声，一反常态地高调介入恒大债务危机。
根据橡树资本在2022年1月底致投资者的一封信所透露，2021年初橡树资本向恒大总计提供了约10亿美元的担保贷款。其中注入江苏启东海上威尼斯项目的贷款金额约4亿美元，注入香港元朗项目的金额约6亿美元。相关抵押资产的贷款价值比（LTV）约为60-70%。
抵押贷款交易一年后，恒大违约。
恒大于2022年1月26日公告，若干附属公司的资产被委任资产接管人，附属公司于2021年1月签署的一项本金约5.2亿美元融资交易担保，担保资产为位于香港元朗的一块拟用于住宅的未开发土地。
一时间，橡树资本这笔“困境投资”再次被不良资产行业称之为“神预测”，“华尔街秃鹫”似乎又将成功抄底。
公开资料显示，恒大在香港元朗项目总计投入约89.05亿港元，包括47.05亿的并购款及42亿的补充土地款；项目按计划分4期兴建，提供268幢洋房，总住宅楼面约89.3万平方尺，按照目前项目周边每建筑平方尺约9000港元的二手均价，保守估计总货值约80亿港元。
这意味着，橡树资本将以约40亿港元的代价获得一块价值至少80亿港元的土地。
但预言并抄底美国科网泡沫和次贷危机的霍华德-马克斯，这一次又猜中了开头，但没猜中结局。
香港的事情远比账面上复杂。
两宗地块获得“身份证”遥遥无期
恒大元朗地块位于香港北部城郊地带，是2019年2019年恒大以47亿港元的价格从香港本地开发商恒基兆业手中购买而来。在补完地价之后，恒大集团在该项目的总成本超过89亿港元。
项目定位是低密度豪宅，规划中有一座25万平方尺、面积冠绝全港的独立别墅，室外设私人花园、泳池，被坊间称为”凡尔赛宫“，可供一个家庭三代共24位成员同住。一旦落成，将大幅超过香港礼宾府（约9.67万方尺），成为全港最大楼面面积的住宅单位。
”改划“指地产商向香港规划委员会提出申请，将原用途为农地、绿地、池塘等的土地，转变为住宅开发用地。在香港，”改划“土地的投资开发往往是持久战。
而元朗地块就涉及”改划“。
由于恒大的”凡尔赛宫“与香港高人口密度和土地稀缺成为鲜明对比，所以饱受当地人非议。
高力国际亚洲估值及咨询服务部常务董事刘振江向36氪未来地产作者表示，目前元朗地块湿地生态修复层面已经由前任”地主“恒基兆业方面完成，但项目达到预售的条件，需要在工程上取得良好进展，如地基已做妥、有资金证明能完成建筑工程等。
元朗地块的开发难度较大，该项目投建和回报周期也较长，无论对于发展商还是潜在委托接管人，都面临一定的资金沉淀压力。
在全球房地产市场进行不良资产投资的橡树资本，缺乏在香港操盘住宅项目的经验。对于橡树资本而言，恒大相关担保资产的修复及再出售困难重重，获得回报遥遥无期。
其实除了元朗地块之外，橡树资本也接管了恒大位于江苏的海上威尼斯项目，主体公司股权已经归属于橡树资本。
而海上威尼斯项目的问题也不小。
海上威尼斯占地8968亩，在2006年之前还是江苏启东的一片滨海区域，为了把长江入海口黄绿色的海水变蓝，恒大采用围堤筑坝的方式，围出7.2平方公里的海域，用来打造这个如同海市蜃楼般的超级项目。
600名工人通宵达旦，整个填海围垦工程不到10个月就做完了。而据《环球企业家》在2008年发布的报道，一份启东海洋局文件显示，为了规避审批权限的限制，当地政府先将包括恒大集团在内的几个大块填海项目打包成区域用海规划，获得审批。
利用几乎同样手法未批先建、化整为零进行开发的，还有海南的恒大海花岛。
橡树资本不是每一次都幸运
总部位于洛杉矶的橡树资本是全球最大不良资产投资机构，在投资界有着“困境资产投资之王”、“华尔街秃鹫”之称。全球管理资产总值超过1220亿美元(约合8439亿元人民币)。公司创始人霍华德.马克斯曾成功预言 2000年的科技股崩盘和 2008 年金融危机。
橡树资本不仅是外资投行中比较早进入中国市场的，也是做的最大的一家。
2013年，橡树资本作为首批QDLP（合格境内有限合伙人）境外机构之一，在中国发行了不良债权基金。11月，橡树资本与四大资产管理公司（AMC）之一的中国信达签署了战略协议，合资成立不良资产处置公司。2015年5月，橡树资本在中国完成了首笔不良资产投资。
据第一太平戴维斯数据显示，2015年—2018年之间，橡树在中国购买了6个不良资产包，位居所有外资投行之首。
“中国的不良贷款堆积如山！” 马克斯曾表示。
对于中国开发商面临的困局，橡树资本也早早买入了中国房企债券。
日前，他接受采访时也对以恒大流动性困局作出了个人预测：除了预售期房的购房者，几乎没有任何债权人能获得非市场化力量的拯救。
“想买到便宜的，就得到废物堆里去寻找。”这是霍华德-马克斯的基本投资信条。
但，橡树资本不是每一次都幸运，起码在恒大事件上。