华润佛山地王的悲剧,预售价亏到2万一平

地产八卦女
摘要:2021年4月初,华润对阵22家房企,为顺德最靠近广州的陈村临江地块激烈竞争。在激战111轮之后,最终以总价64.5亿元、楼面价2.23万每平拿下,一举成为佛山全市新地王。

01

2021年4月初,华润对阵22家房企,为顺德最靠近广州的陈村临江地块激烈竞争。

在激战111轮之后,最终以总价64.5亿元、楼面价2.23万每平拿下,一举成为佛山全市新地王。

图片

▲2.23万/㎡的楼面价,远超当时周边ICC碧桂园三龙汇、卓越碧桂园天悦湾、世茂国风滨江、招商曦岸等项目1.75万/㎡的在售均价。

在华润拿地当晚,这些楼盘全面封盘提价,佛山楼市全城轰动。

一年后,为了迎接地王项目的面世,华润费尽心思,引入最高端的润府产品系,这也是华润在全国打造的第九座润府。

按理说,2.23万每平的拿地楼面价,再加上最高端的润府系产品,这个项目的预售价格必然很高,对此,大家的预期达到了3-4万每平。

然而,等到预售价格一出,最新海报显示,单价24xxx元/平起。

图片

▲据了解,项目首推的楼栋,低层单位折后单价约2.3-2.4万/平,中间楼层2.6-2.8万/平,高层单位基本在2.9万/平以上;小高层,吹风价约3.2-3.8万/平。

要知道,项目拿地价已经超过2.2万/平,现在贴着地价卖,这不是亏本,这是亏到姥姥家去了。

02

对于开发商来说,地王项目,从拍地伊始的被动宣传,到最后强劲有力的营销手段,地王项目投入高产出大,最好利润、现金流、产品口碑形象三者都做起来。

实在不行,就只能舍弃利润,保现金流和口碑。

用广东话说,当回“水鱼”,认栽了!

其实我真不知道当时华润决策层是怎么想的,去年4月9号拍的地,那时广州刚出限售新政没几天,华润就在佛山拍出了地王,在西安花将近140亿保证金抢沣西地块。

当时的佛山楼市正处于“疫情后反弹期”,陈村一拍地王,整个中介圈自媒体都吹得嗷嗷响,仿佛陈村要改名陈市一样,陈村刘家瞬间飙升。

由此,面对广州那么严厉的调控新政,华润居然喊着口号去陈村抢地?虽然成功带动了购房者的情绪,但这种硬着头皮杠大势的行为,跟股市里怼着庄家去抄底的散户没什么区别。

如今,陈村附近地铁口大把2万出头的现成楼盘,华润财大气粗,固然能撑下去,但看看禅城的华发四季,熬了几年都不敢公开发售,就怕丢了佛山的脸面。

唉,两相对比,才知道华润是真豪气!

03

华润的佛山地王项目,让我想起大名鼎鼎的上海中兴路一号。

相比佛山地王,中兴路一号可以算是“超级地王”,2016年8月17日,融信鏖战万科、保利、华润、恒大等18家房企,激战叫价了400多轮,最终以110.1亿元的价格拿下地块。扣除15%的自持和5%的保障房之后,可售楼板价高达14.27万元/平方米,从而刷新了全国的单价地王纪录。

四年之后,一拖再拖的地王项目化身为“中兴路一号”,以13万元价格入市。算上建造成本、税费、银行贷款利息等费用,中兴路项目大约每平亏了3万块。

图片

▲有意思的是,当时周边的万科翡翠雅宾利在地王诞生前的售价仅为7.5万元/平方米,中兴路地王诞生后,万科迅速提价到9万元/平方米,颇有点“大树底下好乘凉”的意思。

那么华润拍地王是为了托市吗?当然不是。华润是少有的地产央企,没有必要去给一个二线城市的楼市托市。

事实上,地王本身,就有着强烈的新闻传唱度和知名度。有了知名度,开发商地产公司拿不同的地,就会有不同的考量,有的项目要出利润,有的项目要出现金流,有的项目要出形象。

当然,错估形势拿地的也在所难免。

对于陈村这个项目来说,回看2021年的佛山楼市,从一片上涨之声的1月,到阳春暴涨的3月,华润去抢佛山的地,可谓有理有据。

只不过,谁也没想到潮水退得是那么快。随着5月疫情反扑,佛山楼市一路下行,到了10月,佛山房价基本回到了年初,众多韭菜高位接盘。

而对于华润来说,当初高价拿陈村地块,也是为了在佛山一炮打响华润品牌,顺便为以后的润府产品系立标杆。只可惜,误判了形势,两个月后,佛山楼市大调整。

也许,地王本就是一场轮盘赌,房企们在赌地产周期,但更多的是在赌运气。

返回首页
上一篇:肥西县2022年国有建设用地供应计划:供应涉宅地2265亩!安置点项目用地2100亩
下一篇:龙海翔置业破产清算!涉案债权超4亿!曾在巢湖建超30万平大型商业综合体!