“2021年的业绩表现，对于万科是一次警醒。”万科董事会主席郁亮在2021年业绩报告《致股东》中说道。
3月30日晚间，万科发布2021年度业绩报告。报告期内，万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.24亿元，同比下降45.7%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为223.81亿元，同比下降44.38%。
这是什么概念？在已披露2021年业绩数据的房企中，和万科同为房企TOP5的碧桂园、保利归属于上市公司股东的净利润分别为269.3亿元、275.77亿元，同比分别下滑仅16.78%、4.74%。
也就是说，万科净利润下滑幅度已大大超过同类房企的平均水平。
更值得一提的是，这是继1995年、2008年后，万科净利润出现上市31年以来第三次下滑。
而由于净利润指标距股东期望值和万科自身追求存在较大差距，郁亮不得不对净利润的下降做出检讨。
郁亮表示，“尽管万科在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，万科未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，导致一些项目的投资预期没有实现。”
郁亮直言，“自己应当出来承担责任，和团队一起直面问题、查找不足、对症下药、坚决行动，并为之付出加倍努力。”
净利润同比下降45.7%
在郁亮看来，净利润的大幅下滑主要受开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失的影响。
数据显示，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%，其中主要受到近年来结算项目地价占售价比上升的影响，开发业务毛利率下降至23.0%。
事实上，在万科的营业收入中，房地产开发业务对净利润具有决定性作用。数据显示，2021年万科营收中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4299.3亿元，占比95.0%；来自物业服务的营业收入为198.3亿元，占比4.4%。而受外部环境变化和公司自身因素影响，万科开发业务毛利总额同比减少189亿元。
与此同时，受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响，万科2021年投资收益66.1亿元，较2020年135.1亿元的高位水平减少了69亿元。
万科表示，按权益法确认的投资收益减少，主要是由于联合营项目毛利率下降及投资其他业务的收益减少。
此外，2021年下半年尤其进入四季度以来，房地产市场出现明显下行，按照审慎原则，对2021年末资产进行了全面减值测试，对部分项目、个别股权投资等进行减值，合计减少归属上市公司股东的净利润约25.5亿元。
面对不断下滑的多向财务数据，郁亮表示，2022年，万科将采取坚决的、有针对性的行动，解决开发业务存在的问题，巩固在不动产综合发展方面的先发优势，保障财务安全，实现营业收入和净利润的企稳回升。
万物云上市在即
尽管万科在房地产销售方面逊色于碧桂园位居第二，但在新赛道的拓展上，万科旗下子公司已成为业内当之无愧的领头羊。
就在万科发布业绩报的当天，据中国证监会官网显示，关于万物云空间科技服务有限公司《境外首次公开发行股份审批》，审批进度已变更为“受理通知”，此时据万科公布分拆万物云赴港上市计划仅4个月。
资料显示，万物云是行业率先覆盖“住、商、城”全域空间服务的公司，2021年实现营业收入（含向万科集团提供服务的收入）240.4亿元，同比增长32.1%，其中，社区空间服务收入134.6亿元，同比增长22.9%；商企和城市空间服务收入87.2亿元，同比增长38.1%。
截至2021年12月31日，万物云项目覆盖全国一二线城市，在管项目总数4393个，在管面积7.8亿平方米，在管面积同比增长35.9%；合同管理项目总数5553个，合同管理面积10.1亿平方米，同比增长38.0%。
其中，在管第三方住宅项目数量达1605个，占在管住宅项目的56.9%；在管第三方商企项目数量达 1319 个，占在管商企项目的84.0%。
值得一提的是，从在管面积来看，万物云似乎已经超过行业第一的碧桂园服务。同期，除“三供一业”业务及城市服务外，碧桂园服务的在管面积约为7.66亿平方米。
这意味着，万物云与碧桂园服务之间的规模竞争将进入白热化阶段。
押注多元化新赛道
不仅是万物云，万科行业龙头的计划也在公寓、物流等领域得到充足体现。
物流仓储方面，由于提前寻找具备长期潜力的新赛道，抓住物流仓储发展的红利期，万纬物流近三年收入复合增速52%，其中2021年收入32亿元，同比增长69%，稳定期项目NOI率达到6.5%。
截至目前，万纬物流管理可租赁面积1136万平方米，其中冷链仓储138万平方米，为行业第一。
值得一提的是，万科会将万物云成长为物企龙头的路线复制在物流仓储赛道上，目前已成功引入GIC、淡马锡等四家机构作为战略投资者，或许万纬物流的下一步就是登录港交所。
和物流仓储一样，万科长租公寓品牌泊寓已成为规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。公寓业务近三年收入复合增速为40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI5.25亿元，同比增长193%。
截至去年底，泊寓开业15.95万间，全年平均出租率95%。除自身资产外，泊寓还为294家企事业单位的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务。
有意思的是，2021年郁亮曾在公开场合中直言，相信再经过几年耕耘，泊寓也能达到上市的条件。换句话说，万科分拆万物云上市之旅或许只是一个开始。
对于万科未来的发展，郁亮表示，这是一条充满挑战的征途，即便焦灼于现状的挑战，即便失落于当下黯淡的成绩，但只要一根筋跑下去，就能成为冠军。