近期在收并购市场，频频有消息传出：
前不久，碧桂园服务同意按现金支付方式收购中梁百悦智佳约93.76%股权，总代价不高于31.29亿元的消息引发市场巨大关注。
这几天，佳兆业也已经与招商蛇口等央国企达成战略合作，双方将在资产收并购等各方面进行合作。
收并购市场其实很大程度体现了房企现金流的充裕度，如今用一句话来形容房企的现金流，那就是：
旱的旱死，涝的涝死
那些能够在收并购市场上出手的房企，大多现金流充裕。比如今年3月在越秀地产的业绩发布会上，越秀地产董事长林昭远针对收并购问题做出了霸气回应：
“钱是不差的，资金不是问题”。
对于不差钱的房企来说，现阶段确实是一个难得的黄金窗口期。
在政策端，暖风早已吹来：
2021年底，央行、银保监会提出鼓励优质房企推进收并购；
今年3月，银保监会强调，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。
在金融端，金融机构也对优质房企放开了融资的口子：
据不完全统计，今年来，多家银行已经给予优质国央企和民企并购融资额度，累计达数千亿元。
地产人言制作整理
银行的合作对象也有一个动态变化的过程，从最开始的国央企扩大至民企。
3月初，碧桂园、美的置业、旭辉、新希望地产等房企均获得了银行的并购额度，其中不乏碧桂园这类超级民企获得了百亿级别的并购额度。
还有一些房企成功发行了并购票据：
比如招商蛇口今年首个成功发行并购票据的房企。1月12日，其30亿并购票据完成注册，首期发行25.8亿元。据募集说明书显示，其中12.9亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力。
目前来看，房企发行并购债门槛较高，目前在并购债市场上的主流仍然是招商蛇口、华侨城等国央企。
在市场端，今年是房企债务到期高峰期，很多房企也将资产放上了货架，价格也相对较低。
相关数据显示，今年3-4月，房企到期债务规模均超过千亿，对房企的资金流动性会构成挑战。近期，不少陷入信用危机的房企也出售资产寻求买家。
也正是在政策端、金融端以及市场端的三重利好下，今年以来，不少房企已经开始入场收并购。
今年来房企收并购情况不完全统计一览
目前的收并购主要呈现以下特征：
① 本轮并购的主角，主要是稳健的央企国企以及优质民企
在前几年，大家听到的并购案，大多是一些大型民营房企出巨资收购出现房企的资产包，比如之前的融创和世茂，就在并购市场上引发了很大的关注。
今年来，稳健的央企、国企以及优质民企正成为并购战场的主角，而且并购标的也大多是十几亿、几亿的小体量，并没有出现百亿级的超级并购。
② 收并购很多是低价，有的甚至折价收并购
如今的收并购市场，是供大于求的市场，所以很多收并购项目都是低价甚至抄底并购。
比如在前不久，中海宏洋发布公告称，买方中海宏洋与卖方汕头市龙光博皓投资咨询有限公司(独立第三方)订立买卖协议，买方有条件地同意购买，而卖方有条件地同意出售股权及股东贷款，总代价为人民币10.24亿元(可予调整)。
目标公司的主要资产为物业，该物业位于中国广东省汕头市东海岸新城新津片区的地块。中海宏洋此次收购地块，是龙光在2020年拿的地，当时这块地的价格为14.91亿，中海宏洋可以说是进行了一笔划算的买卖。
③ 收购原本的合作项目是优质房企首选
因为目前摆上货架的收并购项目，很多质量并不高，往往还存在一些隐患，比如隐秘的借贷负债等等，这也会让一些房企在并购项目时特别谨慎。
所以可以看到目前很多国央企并购的项目，大多都是原本合作的项目，双方都有股权在内，它们对合作项目知根知底，更知道项目的优缺点在哪里，收并购的推进速度也会更快。
比如1月28日晚，雅居乐将旗下三家地产项目公司股权转让给中海宏洋，这些项目本来就是他们的合作项目。
再比如2021年12月，华发股份旗下公司出资14亿元，收购昆明融创文旅城二期40%股权，该项目原本就是华发和融创的合作项目。
④ 并购市场迎来新玩家
在今年来的并购市场上，也出现了一些新玩家。
一些国有资产管理公司已经入场：
3月，中国东方资产管理股份有限公司以及中国长城资产管理股份有限公司均获批发行了100亿元金融债券。两家公司的金融债券均主要用于重点房企优质项目的风险化解及处置等。
资管公司擅于风险资产的处置，并且具有充足的资金，这些资管公司参与收并购也将进一步纾困出险房企，以更专业的能力推进收并购工作。
此外，今年来信托机构也进入了收并购市场，包括平安信托、五矿信托、中融信托等等，都成为了“白武士”，并购中南、阳光城等房企的股权、债权等。
今年或许也将成为收并购的元年，目前有资格进入收并购市场的房企，也在调整自己的收并购动作：
一个动作是有些房企开始给各大区域和城市公司下达了收并购指标，规定要在年内要拿下多少收并购项目。
另外还有一些房企还规定了收并购额度占比，比如越秀在投资口安排了450多亿，按40%的投资强度去进行安排。
房企的另一个动作则是开始重视收并购团队的组建，在每个区域或城市设立收并购相关工作，并且针对收并购设置了激励制度。
当然，收并购也会面临一系列的难题。
有些房企对收并购的项目要求比较高，比如要求被并购项目或资产包价格低、不存在隐患风险，而且还能带来可观的利润，这样的项目或资产包在市场上也比较难找。出险房企摆上货架的资产很多具有债务风险等隐患。所以房企肯定精挑细选，不会轻易下手。
招商蛇口董事总经理蒋铁峰在今年的业绩发布会上曾表示：
并购项目复杂很多，公司对并购项目和优质城市的优质项目进行对比，如果价值更大、收益率更高，会积极参与，主要是看资产质量、风险是否可控。现在有些项目外面看起来很好，但是尽调之后发现问题特别多，所以还是比较谨慎地推进。
还有一些买卖双方各怀鬼胎，部分买家会拼命砍价甚至腰斩收购项目；
而卖方除非到了非常紧要的关头，一般都会先拿出一些比较鸡肋的项目摆上货架，造成最终双方合作谈崩。
其实收并购更多的应该是实现双赢。早年孙宏斌就曾公开表示，对于双方的合作，强势一方应该合理，即使对方是小股东，也不能趁人之危。
在接下来的收并购市场上，也希望会有更多双赢的案例。