两年前的今天，深圳二手房指导价机制闪亮登场。
当时以为只是个临时性政策，去年更多次传出有关部门将调整指导价或取消这个机制的消息。
受其影响，深圳楼市渐渐失去流动性，2022年深圳二手住宅成交套数同比接近腰斩。
一个GDP规模达到3.24万亿、官宣的常住人口接近1800万的超大型城市，平均每个月仅卖出1800多套二手住宅，让人恍惚间以为身处小县城。
自这个机制实施以来，深圳楼市二手房占主导的局面便逐渐被打破，从之前差不多7：3（每卖出10套房，二手房占7套，一手房占3套）的比例，迅速逆转至2021年的4.4：5.6。
2022年，这个比例进一步扩大至4：6左右。
即便如此，去年深圳一手房（含住宅、公寓、办公、商业）也只卖了5.13万套。
加上2.57万套二手房的成交量，整个2022年，深圳总共也就卖出7.7万套商品房。
去年下半年开始陆续上市的销售型人才房，成交据说也一般。深圳符合购买此类房源资格的人才心里有些打鼓，人才房“锚定”的商品房价格会不会大跌……他们都很珍惜手里仅有的房票和不多的钞票。
可以预见，如果政策制定者继续“按兵不动”，2023年深圳楼市成交结构将实现3：7的根本性逆转。
不知道这是不是政策制定者的初衷，但从具体表现看，我们几乎可以得出，深圳居民的改善性住房需求，可能不太会获得较大力度支持的结论。
虽然如此，仍有部分业内人士为此唱高调，认为这是深圳楼市调控取得的辉煌成果，应该巩固与珍惜。
这种言论颇有市场，以致在多个经济发达城市施行的楼市宽松政策的“暖风”，始终吹不到深圳来。
2022年我们不仅看到深圳住宅成交量的大幅萎缩，也看到成交价“跳水”的惨烈场面：
政府指导价成为深圳二手房的“保护价”，有的甚至“破指”，高见超出四成的跌幅。
也许，越来越多的人们会看清这个趋势：
深圳，再也不是从前中国楼市那个“发动机”与“领头羊”。
我们与其惊叹刀口舔血者的勇气，不如佩服果断止损者的先见之明。
如果不再做“发动机”或“领头羊”，那么能不能让市场正常点，给目前尚有能力参与这个游戏的人们，留出些空间？
比如能否把“捆”在开发商身上的那些不合时宜的“绳子”松一松？
比如房贷利率能否调低些？能否不给“提前还贷”的人们人为设置障碍？
毕竟，2023年商品房的销售规模，深圳是立了flag的：
增长8%，卖約750万平方米。
要实现这个flag，我们多多少少得做些改变吧。
为了追求销售规模而加大开工量和推货量，无异于杀鸡取卵，也不符合当下高质量发展的主题。
卖房子这件事情，跟买股票有些类似，都是追涨杀跌，所以得按规律来。
这10年来，深圳商品房销售规模能够站上750万平方米这一台阶的年份有两个，一个是2016年（736.19万平方米），一个是2018年（722万平方米）。
在这两个年份，深圳分别卖出一手住宅40443套、29396套，而2022年深圳一手住宅的成交套数是34441，月均成交2870套。
好像今年稍微跳一下就够得着似的。
其实不然。情况还是变了的。
前面说了，在2021年之前，深圳的一手住宅是卖不过二手住宅的。看美联物业这张图：
而且那些年并没有“二手房指导价”这样的机制和政策，房价看涨预期流行得一塌糊涂。
那时候，许多人有100个理由相信，深圳地少人多、楼市供不应求的局面，会持续下去。
换句话说，房价看涨的预期，货币贬值的预期，收入增长的预期，犹如躺在硬盘里的岛国动作片，什么时候找，什么时候有。
现在硬盘坏了，一切成为追忆。
去年，我写过一篇文章，标题起得不好：
救一二线，三四线就彻底凉了
事实是否如此呢？
从这一年多的实践看，除了极个别城市，全国大多数城市并没有取得“救市”的明显成效。
赵燕菁教授就认为，现在扩大内需的政策大部分都使用过，例如减税、提薪、降息、补贴、发钱、更新消费观念、健全社会保障制度、就业和再就业、缩小贫富差距等办法，但是——
“大多治标不治本”。
赵燕菁教授认为，不解决桥或船的问题，过河就是一句空话。
那么，从房地产“救市”的角度，帮助我们过河的桥或船是什么呢？
我认为是“龙头”效应，看涨预期。
如果深圳、上海的房地产起不来，那么恐怕其它城市的房地产市场，也难言根本复苏。
然而，上海、深圳这种级别的城市，还会能起到房地产“龙头”的作用吗？
在深圳身上，我们似乎看不到这种迹象。今天二手房指导价调整传闻，也没定论。
摆在它们面前的，好像不存在领涨的任务，它们要去完成某种重大的“转型”。
众所期待的2015年深圳楼市率先“起飞”后，全国多个城市接着“轮动”的那种烈火烹油，一去不复返的了。
而一旦一线城市继续疲软，二三四线城市就还没玩完就玩完了。