春节，诞生了我国独有的人口大迁徙，从一二线城市到三四线城市，也造就了返乡置业这一特殊的买房节点。今年，随着春节返乡恢复正常，楼市与置业的话题再被热议。
为此，新京报关注80个典型三四线城市的楼市走向。同时，从新京报在春节期间推出的《乡见》系列报道可以看出，在三四线城市，人们买房的积极性减弱，虽然部分刚需和改善性需求仍在，但多以观望为主。
这种变化的背后是我国房地产市场大行情使然，出险房企增加、房价下跌等，让不少购房者的置业计划搁置。另一方面，棚改红利提前透支需求，人口的流出等也比一二线城市更快。不过，今年以来，诸多宽松政策利好三四线城市的楼市，未来也蕴藏着机会。
新京报制图/许英剑
楼市缩影：需求、观望与期望并存
位于中部地区的古城开封，是典型的三四线城市，过去几年经历了一场楼市的狂奔与下挫。
春节前夕，小张回到老家开封。他并未直接回村，而是先去了开封城乡一体化示范区，那是他几年前铆足劲儿置业的地方。房子在手的喜悦与房价下跌的心疼，令他心情五味俱全。
受到郑汴一体化区域发展利好以及三四线城市去库存的推动，开封房价在2015年前后形成一波上涨行情，尤以城乡一体化示范区为主，房价直奔1万元/平方米。不过，受到调控收紧、需求减弱、库存高企等多重因素的影响，开封楼市进入下行空间，尤其是部分楼盘在去年停工，让购房者信心大减。
小许在去年动了换房改善的心思。按照她的计划，卖掉开封的楼房，换一套小别墅，一家四代人都能住进去。从去年6月开始，她拉着老公到处看房。后来，小许告诉新京报记者：“我感觉房价短时间内不会上涨，所以不着急买房了。”
据中指研究院发布的一份调查显示，今年1月，二线城市、三四线城市置业意愿均出现下滑，整体上看，三四线城市及县城市场表现仍较冷，置业意愿相对低迷。
不少像小许一样的人在观望，但随着利好政策的出台，特别是房贷利率的下降，令一些购房者“乱了心”。
“现在，房贷利率下降了，我们一是期望现在还在还贷的这套房，利率能够下降；二是想为孩子再买一套房。可是我们也担心开封的房价会不会继续下降。”在开封某医院工作的小杨说。
开封是大多数三四线城市房地产市场的缩影。在经历了几年的下行后，目前三四线城市库存高企，需求不足、供需失衡、楼市呈现低迷之势。不过，因为结婚带来的刚需购房、因为孩子教育等衍生的改善换房等需求仍然存在，特别是在政策刺激下，这种需求被撕扯着。
今年春节，返乡置业成为窥探三四线楼市的一个缩影。据克而瑞统计，春节期间，28个三四线城市新房成交量环比下降61%，同比上涨13%。其中，东南沿海城市诸如温州、东莞、中山、珠海等同比涨幅均超过50%。
不过，克而瑞认为，三四线城市在春节期间的放量，更多是基于疫情防控松绑之后需求的延迟性释放，后期持续性存疑。
过去五年：一轮深度调整
由返乡置业带来的“躁动”，难以掩盖三四线城市房地产市场的整体趋势。
过去五年，与整体房地产市场行情一致，三四线城市楼市也经历了一轮深度调整。
据国家统计局发布的2022年12月70城商品住房销售数据显示，35个三线城市新建商品住宅销售价格全部同比下跌，整体降幅为3.9%，与上月相同。其中，北海同比下降10.3%，湛江和岳阳分别下降8.3%、8.2%。
纵观过去五年，35个三线城市的新建商品住宅和二手住宅的价格走势，呈现逐步下跌的态势。2018年12月、2019年12月、2020年12月、2021年12月、2022年12月，35个三线城市新建商品住宅价格同比涨跌幅分别为10.8%、6.7%、3.5%、0.9%、-3.9%。在二手房方面，35个三线城市二手住宅销售价格从2018年的同比上涨8.2%，到2022年同比下降4.8%。
以北海为例，这个临海的三四线小城，气候宜人、四季宜居，有着丰富的旅游、文化资源，曾因海南限购迎来房地产热潮。2018年12月，北海新建商品住宅销售价格同比上涨11.8%。此后，受到疫情的影响，北海的游客减少、外地购买力下降，房价持续走低。如今，北海的房价跌回2017年以前。
不过，今年春节，选择在北海度假的小东一家，见证了当地旅游市场的强劲复苏，带来了民宿、酒店的火爆。在业内人士看来，随着旅游市场转好，将利好北海的旅游地产。
未来一年：持续利好政策有利于市场恢复
对于今年三四线城市房地产市场走势的预测，悲观声音较多。
中指研究院表示，三四线城市房地产市场仍未现修复迹象，短期仍建议以去库存为主，随行就市、加大降价促销力度。
绿城中国董事会主席张亚东在接受媒体采访时表示，房地产政策自2022年下半年开始紧密出台，预期2023年政策仍将继续放宽。目前是政策落实阶段，预期第三季度起销售及购房信心将回暖，但三四线城市可能不会短期内恢复。
但是，对于楼市的扶持政策力度仍会持续。去年有超千条房地产政策出台，达到近年峰值，其中，三四线城市成为楼市政策松绑的前沿阵地，包括调整公积金政策、降低首付比例和贷款利率、发放购房补贴等。
在2023年地方“两会”上，也释放出三四线楼市的政策信号。其中，徐州2023年政府工作报告指出，坚持“房住不炒”，支持居民刚性和改善性住房需求，规范整治房地产市场秩序，商品房销售量增长12%以上。
开封的政府工作报告指出，做好“保交楼”后续工作，让每一个业主安居住新房。
北海市政府工作报告指出，支持刚性和改善性住房需求，激活房地产外销市场，确保房地产业平稳健康发展。同时，扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，坚决守住不发生系统性风险底线。
整体来看，支持刚性和改善性住房需求、保交楼、稳民生等，都成为地方政府工作报告中出现的高频房地产词汇。
2023年，预计三四线城市房地产市场大趋势不会有太大改变，但在持续的政策刺激下，部分经济基础、产业支撑较好的三四线城市，购房需求的天平可能会发生倾斜。
新京报2023年2月14日产经周刊《三四线楼市危与机》。