无论是认为产业地产行业创业正当时，还是扑面而来的创业消息让越来越多蠢蠢欲动的产业地产人萌生了创业的想法，一时之间再一次掀起了一股产业地产创业热潮。在产业地产“朋友圈”内，十之一二都探讨过创业的可能与相关话题。
产业地产行业经过过去数年粗狂式发展后，现如今地方政府对于产业地产项目的需求愈发细致，统一的项目模式已经无法满足各地政府的个性化需求。近年来产业地产行业一次次的大新闻也佐证了这个行业不存在可复制的统一商业模式，产业地产项目的成功拥有明显的属地化特色。因为各地城市产业基础、产业定位、营商环境、地理位置等因素都存在较大差距，产业地产项目可以说是一城一模式，项目的成功与否极其依赖操盘手的个人能力。何况眼下，产业地产正逐渐受到“金主”的更多关注，可以玩转项目的操盘手为什么不能创业，为自己赚钱呢？
产业地产行业除了有明显薪资“天花板”的国有企业，民营企业高管薪资水平同样也很难与房地产或是商业地产的高管比肩。据《2020年度中国产业园区薪酬报告》所示，产业地产行业高管平均年薪仅有100-150万元，其中，行业高管年薪超过800万元的不到50人，500-800万元之间的不超过200人，而公司项目操盘手的平均年薪甚至都未到150万元。而通过重资产创业，成功运营一个小型体量的园区项目，创业者的净利润就可以轻松超过2000万元，等于项目操盘手近14年的工作所得。对于那批拥有真正能力的人而言，通过创业去追求更好的“物质需求”的同时，又可以一展抱负实现自己的人生价值，满足自己的“精神需求”，何乐而不为呢？
产业地产创业人群并不是仅仅局限于项目操盘手，在整个产业地产发展条线上，针对各类细分领域，有真正实力的团队都具备创业的可能性以及未来发展潜力。
产业地产行业创业之路不乏先行者，他们缺少的不是成功的可能性，而是作为一个小众行业，缺少“金主”的关注。此次整理了一些前人走过或是正在走的产业地产创业方向、所需能力及相关案例，为想要创业的产业地产人提供一些参考，也希望让更多“金主”看到产业地产创业者的无限可能。
01、重资产创业
重资产创业属于行业内创业利润最为丰厚，创业难度也是最大的创业方向。重资产项目极具属地化特色，需要对产业园区项目在当地的选址有深入见解，在当地拥有一定政府关系，如何获得优质地块是这类创业模式的核心。真正的好项目不愁招商，但是想要“盘下”这样的好项目，同样需要创业者清楚当地政府的产业诉求、拥有区域内相关产业一定的资源等先决条件。重资产项目创业懂得其中门路，真的可以做起来，而且一个项目就可以干一辈子，这是个长期稳定的收益，但其中关节只有真正在地方上钻研过、做过的人才能领会。
接触过不少这类创业者，其中有一位创业者，曾经也是产业地产行业一个龙头企业的区域负责人。在地方上深耕多年，拥有了一定的政府关系与产业资源。于是在2017年萌生创业的想法，也是凑巧，当地政府正在考虑在一个比较优质的区块做一个厂房类的园区。出于对该区域产业情况的熟知，他清楚的知道这个地块只要拿到手，就不用担心招商。于是下定决心，筹措资金盘下了这个项目，从开建到完成大部分项目的去化用了不到3年时间，在5：5的租售比例的情况下很快就获得了收益，这个项目保守估计净利润就达到4000万，就个人收入而言就够他在以前的公司干上10数年了，未来更是还有稳定的租金收入。
02、轻资产创业
轻资产创业也就是所谓的产业园区二房东，前期几百万的投入，通过创业者的项目操盘能力，盘活存量资产，获得稳定收益。这对于拥有成熟园区操盘经验的创业者而言是在创业初期规避重资产投资，难觅合适“金主”的“迂回战术”。通过在轻资产领域的成功操盘案例，便成为创业者借此机会吸引投资方的最佳路径。获得资金支持的轻资产运营公司也就拥有了进军重资产的底气，这对于投资者而言一个有经验的操盘团队就是其获得稳定回报率的最好保障。
左：刘爱明；右：戴宏亮
在这条创业道路上，原万科副总裁刘爱明跨行业创业，创立中城新产业，从轻资产创业成功融合轻重并举；原天安数码城集团执行董事兼总裁戴宏亮创立百富东方，都是极为成功的案例，他们已经为后来者趟出了一条可以通往成功的道路。
03、联合基金操盘
联合基金操盘与传统轻资产运营相似，但也有着本质的区别，联合基金创业需要拥有说服基金方拿下几十亿存量资产的魄力与后期完成改建招商的信心与能力。筛选合适的存量项目，通过基金收购存量资产，随后完成改造运营，成熟之后再转手卖于大型基金才是这一模式的真正受益来源。改造之后的租金只是这类创业模式中的“蝇头小利”，瞅准的是最后项目升值之后转手的盈利，也就是所谓的三年不开张，开张吃三年。合适的金主、老辣的眼光、成熟的操盘能力是这个创业方向的三大基本。
这一模式在商业地产领域并不少见，最经典的案例便是在2006年，一个香港基金用9亿人民币买下来了当时已经走向没落的东海商都。随后斥资4亿人民币，专业团队用全新的设计与设施将这座外表散发着优雅光芒、但里面几乎全空的“百慕大”老建筑改造成为了有名的“353广场”。在2008年10月重新开幕。并在2012年以24亿人民币的价格转手麦格里集团和阿布扎比投资局领衔的海外财团，从中获利11亿元，专业团队也是赚的盆满钵满。
产业地产领域在近年来也有不少成功案例，某一团队在基金的支持下，以19亿元收购了一个产业地产项目，随后斥资8.5亿元改建运营，短短3年时间“救活”了这个项目，并最后以39亿元的高价转手，直接盈利11.5亿元，这个创业团队直接可以获得利润的30%，高达3.45亿元。
04、招商服务创业
招商是地方政府、城投公司以及市场化运营商最核心、最迫切但也是最困难的环节。有诉求就有创业者，更是衍生出了例如：定位策划报告、大数据招商、大数据平台和招商平台等一系列创业方向。
1、定位策划报告
定位策划报告核心是根据不同区域产业情况、区域发展情况、区域特色等因素，为区域政府、城投公司或是市场化运营商提供一份行之有效的产业招商报告。这一创业模式就未来发展前景而言并不是一个理想的创业选择，它需要行业“老法师”的经验支撑、需要对城市、项目和产业有着独到见解、需要拥有一定的人脉。这样的条件其实自身就都已具备，但却没有选择这条路的原因便在于这条创业道路是条上限很低的断头路。
一份专业的定位策划报告高度依赖项目负责人的专业度，但一个人精力有限，能做的业务有限，每年劳心劳力，最后的收入有着明显的天花板。而一旦选择拓张业务模式，培养更多的团队，一旦成熟之后，这类极易复制的商业模式，就会导致团队的退出创业，无形之中为这种模式框定了规模的上限。
以记者身份创立识局媒体平台，随后转型定位策划报告领域的孙小林可谓是产业地产行业创业的“多面手”。在初期以定位策划报告创业入局产业地产行业，在随后的发展过程中认识到了这一模式的“天花板”以及客户的真实需求后，果断转战招商信息及招商代理业务。并在积累了相关经验之后，又一次开始了轻资产创业，通过成功的项目运营获得了“金主”投资，迈入产业地产轻重并举领域。
2、大数据招商
大数据招商在5、6年前可谓是产业地产创业的热点，围绕政府产业用地转让、园区转让、园区招商等诉求涌现出了诸多大数据招商平台。大数据招商简单来说就是为政府及与园区方提供企业选址信息以及相关的招商服务。包括招商培训，针对产业地产行业新人在招商方向的一些能力培训，包括招商人员基本能力培训、专业知识培训、技巧培训、招商策略培训等等。
上海市北高新出身的黄之阳在2014年创立三熙大数据，作为大数据招商服务平台，眼下已申报香港主板IPO。
3、大数据平台
有别于招商数据平台，大数据平台同样也是围绕地方政府及产业园区招商环节，但“剑走偏锋”，他专精于为使用者提供一个查阅产业公司实际情况的平台，避免出现招商骗局。商本大数据便是在这条创业之路中的佼佼者，该公司由林伟豪、江宁、熊光辉创立，三者结合过往招商、数据、IT经验，为客户提供一个产业企业大数据查询平台，获得稳定的会员收入。
4、招商平台
招商平台玩法融合了大数据及经纪人的方式链接政府、园区和产业公司，对于平台和线下团队都有着不小的要求，也面临较大资金压力，产业地产行业内目前尚未有人走出一条清晰的创业道路。
原华夏幸福副总裁、产发部总经理轷震宇针对产业地产核心的招商问题，在2015年创立“企业选址神器”空间家APP。在2016年10月，获得翰同资本、永柏投资、创业黑马、昆通投资投资的2.58亿人民币A轮融资，随后开始扩张。但好景不长，在2018年空间家也面临大裁员，总部仅剩10余人，面临倒闭。根据部分消息推测，就华夏幸福通过协议转让的方式,向平安资管转让约5.82亿股公司股份,占公司总股本的19.70%这则消息可以看出华夏幸福在当时资金方面出现了一定问题。作为空间家背后大股东的华夏幸福在空间家发展期停止输血可能就是空间家迅速走向倒闭的根源所在。
05、结尾
资金永远是企业创办与发展过程中最关键的一道难关，创业企业自身发展的不稳定性及资产薄弱，在获得银行贷款时难度与成本也会相对较高。资金是保持企业运转、促进企业发展壮大的必要条件。在绝大多数的创业者都不具备雄厚资金的前提下，寻找资金就显得至关重要。而现在越来越多的基金的目光已经开始关注产业地产行业，创业机会稍纵即逝，一万年太久，创业只争朝夕。
路漫漫其修远兮，创业是一条没有终点的长跑，选择合适的路，坚定的跑下去，失败并不可怕，可怕的是你根本没有尝试的勇气。