近些年国家政策的调控，以及土地、建筑成本的日趋上升，依靠商业、产业勾地的方式逐渐告别比拼速度的粗放方式，而配套商业能不能赚钱，该补贴多少、补贴多久等问题日趋摆在了大家的面前。
与此同时，随着存量物业的不断饱和，越来越多企业开始尝试着借助各种金融手段来推动自身存量资产的盘活，CMBS、类REITs等基于商业房地产的金融产品不断涌现。2020年4月30日，中国基础设施公募REITs开始试行；今年6月，首批REITs资产在沪深两市发行——如何应对存量时代的挑战与机遇，以迎接未来的金融化趋势，成为许多企业思考的重要课题。
今天，投资房地产的企业无论是为了拿地而持有商业资产，还是真正预期从商业地产市场中需求新的盈利机会，都需要转变思维去理解商业不动产的资产管理逻辑。精算账、强运营，是企业制胜存量时代的重要竞争力——在拿地开发的过程中，如何确定项目是否值得投资以及对销售物业的反补要求？在收购存量物业的过程中，如何评估项目的投资价值和调改方案？在投后运营的过程中，如何确保投资目标的达成？
此次房课专访特邀商业地产资产管理专家——章老师
老师介绍
人物名片
章老师，浙江大学硕士，国际注册资产管理CPM；多年来服务于国内外众多商业地产企业，专注于资产管理与数字化转型相关的课题研究与落地；目前是百思空间的联合创始人，同时受聘于国内多家知名培训机构，曾为印力、万科、瑞安、中粮、保利、上实、凯德、招商蛇口、越秀、卓越、时代、金地、碧桂园等多家知名地产企业提供过培训顾问服务，并对开发商投资和运营商业项目的思路与方法有丰富的实践。
人物时间轴
章老师自2007年开始涉足商业地产领域，至今已有14年的经验；在资管领域，章老师早年曾参与过普洛斯等知名REITs的管理体系建设，2016年作为咨询顾问为中国第一个房地产信托基金越秀房托提供业务梳理与数字化建设的服务，2019年参与了北京嘉豪商业（GIC阳光兴业资产包）的资管与运营体系的建设。
章老师还曾参与过SOHO中国从散售往自持转型过程中的业务梳理和管理体系搭建，对开发商从销售思维往持有思维转变的过程有亲身的实践经历。
结缘培训
资产管理在国内日渐兴起是近些年的事情，而章老师早在十多年前服务境外REITs的时候，这一思想就根深蒂固地打下了烙印。当开始进入国内商业地产行业时，章老师发现大家普遍还是用开发销售的思维来做商业项目——投资决策粗放、缺乏全周期的思维、不注重运营。今天，这些问题造成的后遗症逐渐显现出来，大家开始到处寻医问药。于是，章老师与同行的交流也就日渐多了起来，加上章老师自身乐意为大家解答疑惑，特别是希望通过财务模型来阐述相应的道理，帮助大家触类旁通地理解资产管理。
终于，章老师“理论+沙盘”的知识传授模式，及主打课题《商业项目开发投资、收并购/改造测算沙盘实战演练》进入了大家的视野。
课程观点
无论是拿地开发还是收并购、改造，要想实现商业项目的投资回报，需要从基本理念认知、底层资管逻辑和操盘工作方法这三方面实现转变突破。
理念认知：对于企业而言，商业地产是一项投资行为，其背后必然带有一定的逻辑。管理者必须深入分析自身公司投资商业项目的目的，理解相应的投资策略与回报要求，才能够科学地做出决策。
资管逻辑：资管视角看投资回报，既要考虑短期的经营收益，也要考虑长期的资产增值。这些都离不开底层的现金流逻辑，管理者需要借助资管指标对经营行为加以衡量并指导工作的改进。
工作方法：持有投资不同于销售，不是控制住开发成本就能够实现盈利；在若干年的持有运营过程中，需要考虑多种运营因素的影响，并加以跟踪监管，才能确保投资目标的达成。
商业项目不赚钱不是理由，怎么让商业项目赚钱才是管理者要面对的事情；即便要靠补贴，也得控制好亏损的边界。未来面对存量改造和收并购，更需要把赚钱逻辑想得清楚明白。
干货点剧透
烧卖房的钱来做商业不肉痛吗？房地产的黄金时代已经过去，甚至白银时代也已经不再。闭着眼睛拿地就想赚钱，未来必然会处处碰壁。无论今天投资商业项目是为了配套住宅开发，还是为了单靠商业实现盈利，精算账、重运营都是必不可免的。因此，需要有立足商业项目全周期的算账思路和投后跟踪方法，才能确保公司盈利。
在存量时代到来的今天，想要能够从中寻找到收益的机会，还抱着开发投资的思路怎么能行？无论是做收并购还是对自身存量物业的改造投资，都必须对商业项目全周期的投资逻辑与运营逻辑有清晰的认知。
不理解商业项目的投资逻辑，盲目照搬住宅开发的方法，最后有始无终，这是许多开发商在投资商业地产所面临的问题。在今天这一竞争日趋激励的市场环境下，要想破局，必须转变思维，读懂商业物业资产管理体系的本质。
商业地产人为什么要讲NOI？为什么讲CapRate？只有明白这其中的道理，理解NOI Yield与投资收益的关系，理解影响商业项目IRR的因素——商业项目才能做到有始有终，不再成为企业烧钱的负累；才能得到可持续的发展，为企业的收益贡献力量。
受众人群
1. 开发商投资部门、成本部门负责人
2. 购物中心、写字楼等的资产管理负责人
3. 投资商办项目的基金、机构
4. 商业地产的其他相关从业人员
老师寄语
我们今天所处的房地产周期，依靠住宅开发赚快钱的日子已经过去了。面对市场的种种不确定性，无论是继续在现有的轨道上谨慎前行，还是与时俱进地调整变革，资产管理作为房地产与金融投资共通的底层逻辑却是始终不变的。
因此，只有掌握资产管理的精髓并加以应用，不断迭代自身的投资与运营能力，才能使自己立于不败之地，成为下一个十年的赢家。