导语
禹洲成都原南城都汇项目近9千套房产被查封，涉资约45亿元。截止查封之日起，已转移登记给第三方、已销售备案、已办理预购商品中房预告首次登记的房屋及所占用范围的土地使用权，不在本次查封范围内。
3月7日，千亿房企禹洲集团在香港交易所公告称，2023年到期的8.5%优先票据利息在2022年2月4日到期应付，但30天宽限期已满而公司并未于届满前支付有关款项。禹洲表示，上述未支付已构成2023年票据II下的违约事件。
3月10日，据企查查显示，舜鸿地产（成都）有限公司（和记黄浦地产成都有限公司）日前发生三起财产保全事项，该公司被申请查封位于成都市高新区房产4603套及2021套（申请人为卓颖投资集团有限公司），以及被申请查封位于成都市高新区房产2945套（申请人南京琨灏五金贸易有限公司）。
其中，4603套房产的保全以金额20.73亿元为限，2021套房产的保全以金额20.4亿元为限，2945套房产的保全以金额4.3亿元为限，三起保全事项房产涉及金额约45.43亿元。
上述信息来源为中国裁判文书网，发生日期2月23日，三起查封所属案件均为保险纠纷有关，查封期限三年。
执行裁定书中提到，截止查封之日起，已转移登记给第三方、已销售备案、已办理预购商品中房预告首次登记的房屋及所占用范围的土地使用权，不在本次查封范围内。
舜鸿地产为成都南城都汇项目开发商。此前2020年7月，长实集团将成都南城都汇项目售予禹洲集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司（各占股50%），随着两家公司成立舜鸿地产（成都）有限公司开发该项目。
值得注意的是，执行裁定的申请人卓颖投资集团为杭州舜嘉贸易有限公司唯一股东。而杭州舜嘉贸易旗下两个投资的公司所属均为禹洲集团，杭州舜嘉贸易实际上亦为禹洲集团相关公司。因此有业内人士猜测，此次财产保全执行或与禹洲集团的近况有关。
此前报道，禹洲集团3月7日晚间公布，公司发行的并于联交所上市的2023年到期的8.5%优先票据的利息21,250,000美元，已于2022年2月4日到期应付，且宽限期现已届满而本公司并无于届满前支付有关款项。禹洲续指，上述未支付已构成2023年票据II下的违约事件。
这家称自己“面临巨大压力”的房企，最终还是违约了。
3月8日，禹洲股价大跌，美元债亦迈向纪录新低，当日禹洲集团股价跌超10%，收报0.475港元，美元债最大跌幅超35%。
引发下跌的，是禹洲前一日晚间一份公告，称因2023年到期的一笔美元优先票据未有付息，已构成违约。
这是又一家闽系房企违约。
其实，在此之前，禹洲已通过出售项目公司股权以及物业平台回笼资金，释放流动性。但始终未放松的调控政策叠加高筑的债务压力，这些资金仍远远不够。
禹洲曾恳请所有债权人不要采取任何可能不利于实现上述整体解决方案，破坏公司稳定性的激进法律行动，公司期望与所有债权人保持对话，恳请所有债权人协助公司积极推进讨论方案。
3月8日晚间，禹洲再次发布公告表示，应公司要求，由于发生2023年票据II的某些触发事件，2023年票据II将于3月9日上午9时起暂停在联交所交易，直至另行通知。
美元债违约
“鼓足干劲 背水一战 确保'活下去'”是禹洲2022年年度工作交流会的主题，即便付出诸多努力，禹洲的债务难题仍在不断加剧。
3月7日晚间，禹洲集团于港交所披露，公司于2023年到期的8.5%优先票据（2023年票据II）的利息2125万美元，已在2022年2月4日到期应付。
根据2023年票据II的信托契据，有30天宽限期支付利息以避免违约事件。但在宽限期届满后，禹洲并未支付有关款项。
禹洲集团于公告中表示，上述未支付已构成2023年票据II下的违约事件。因此，2023年票据II的持有人，可以要求即刻偿付本金和应计利息。
截至公告发布日，2023年票据II的未偿还本金为5亿美元，禹洲未收到任何关于2023年票据II持有人的即刻还款通知，且除上述2023年票据II，其它征求同意票据、新票据及禹洲发行的3亿美元高级永续债券未发生违约事件。
3月1日，禹洲集团公布了最新的交换进展。前述2022年到期票据及2022年票据II，完成了交换要约，实现超过旧债券本金总额95%的旧债券展期。
不过，仍有部分债权人态度强硬。禹洲称有持有旧票据少数权益的人士表示，如果不按他们的条件赎回旧票据，将采取法律行动。
禹洲的“债”
2021年下半年开始，包括禹洲在内不少地产企业均遭遇流动性风险，禹洲曾于公告中指，公司遇到境内外融资困难，已无法利用惯常的融资管道，如银行借贷及资本市场股本及债务融资等，使公司的短期流动性面临巨大压力。银行缩减房地产开发的贷款导致开发商获得的境内资本减少。
与此同时，银行减按揭贷款以及买家对房地产开发商能否完成项目的担忧导致物业销售下滑。境外资本市场对这些境内事件的反应负面，限制了公司用以偿还到期债务的资金来源。
市况持续恶化令现金流量及流动性下降。数据显示，禹洲2021年实现累计销售金额为1050.19亿元；累计销售面积为529.4万平方米，完成1100亿元销售目标95.47%，录得累积已售建筑面积减少15.5%。
目前这一困境仍在持续，今年1月，禹洲合约销售金额为45.2亿元，同比下降32.66%；销售面积为25.29万平方米，同比下降44.43%。
“市场低迷也严重妨碍公司变现存货或处置任何重大投资物业以产生充足的现金， 及时偿还债务和维持营运。”
这一背景下，不少房企遭国际评级机构下调评级。今年1月，惠誉评级宣布将禹洲集团长期外币发行人违约评级从“B/负面”下调至“CCC-”，再于2月将禹洲评级长期外币发行人违约评级(IDR)从“C”下调至“RD”(限制性违约)，同时确认禹洲集团高级无抵押评级为“C”，回收率评级为“RR4”。
惠誉认为，禹洲目前基本无法进入资本市场，并将不得不依靠资产处置、债务交换或内部现金资源来偿还债务，并预计其在未来6-9个月内将持续面临资本市场债务的再融资压力。如果市场融资渠道持续紧闭，为偿还在岸及离岸资本市场债务，禹洲集团或将耗尽内部现金。
惠誉称，禹洲集团2022年应偿还的资本市场债务包括1月23日到期的2.42亿美元债券(ISIN：XS1938265474)和1月25日到期的3.47亿美元债券(ISIN：XS1555300497)。除此之外，还有4月份到期的35亿元人民币在岸可回售债券、9.9亿元人民币的资产证券、7月份到期的30亿元人民币在岸债券，以及9月份到期的4.2亿美元离岸债券。
根据2021年半年报数据，2021年上半年禹洲流动负债898.07亿元，占总负债比例为65%，一年内到期的短期债务151.71亿元。
同期其现金及现金等价物有209.44亿元，应付账款及票据116.5亿元，一年内需按要求偿还75.21亿元。
若加上永续债，禹洲美元债待偿还金额超50亿美元，境内债主要由其子公司禹洲鸿图地产发行，存续债券7只，总存续规模为69.0895亿元。
禹洲称，对民营中国开发商而言，公司赖以获得再融资及发展资金的境外债券市场实际上已经关闭。因此，公司在境内外融资面临巨大困难，大大加重了公司当前的流动性压力。
资金监管亦是重要一点，境内外银行大幅收紧对公司现金结余的监管，大大减少禹洲不受限制的可动用现金，严重限制其向境外汇款的能力。
债主频现，或遭挤兑？