2020年中央经济工作会议指出，2021年是“十四五”规划开局之年，要“坚持稳中求进工作总基调，以推动房地产市场1为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”；“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进āSOUFUN_NEWSKEYWORD_1平稳健康发展”。在此背景下，房地产行业所面临的机遇与挑战将有新的变化，房地产企业应强化风险意识，增强内生动力，推动企业实现高质量的发展。为此，中指研究院在百强研究的基础上拓展研究101-200强企业群体，从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，以更加宏大的视角延伸研究边界，扎实中国房地产百强企业研究。
销售总额超1.6万亿市场份额近10％
图1101-200强企业2018-2020年销售增长及市场份额情况
2020年，全国商品房销售额为173613亿元，同比增长8.7％。101-200强企业销售总额16003.8亿元，同比增长11.6％，较全国增速高2.9个百分点；市场份额为9.2％，较上年提升0.2个百分点。
聚焦区域深耕重点城市因地制宜打造适销对路产品
▌立足高能级城市辐射周边，聚焦热点城市群保增长
图22020年101-200强企业总部主要所在城市
101-200强企业倾向于在高能级城市设总部。这些城市是各城市群的核心重点城市，101-200强企业将总部设于此，能够尽享其经济、人口、产业等优势，并以此为大本营不断向周边城市强力辐射，实现城市布局的扩张。
图3101-200强代表企业2019、2020年各城市群销售额分布
101-200强企业紧抓深耕区域城市的窗口期，实现了销售业绩的稳步增长。从30家代表企业重点项目销售情况来看，长三角、粤港澳、京津冀、成渝和长江中游五大城市群仍为销售额主要来源区域，贡献占比总计达83.9％。
▌标准化产品线助推规模扩张，因地制宜打造适销对路产品
图4101-200强代表企业2019、2020年重点项目各面积段销售占比
2020年，101-200强企业把握市场主流需求，同时顺应需求变化加推改善和高端类产品，助力项目的快速去化。从代表企业重点项目各面积段产品的销售占比情况来看，首置及首改类产品合计占比达66.2％，仍为市场需求主流；140-200平米的改善类及200平米以上的高端类产品销售额贡献率同比分别增长0.4、0.7个百分点至20.6％和13.2％。
一方面，处在发展初期或者规模化扩张阶段的企业为实现规模的快速扩张，积极构建标准化产品线。另一方面，部分已经达到一定规模的企业继续深挖现代居住需求，以人为本推出绿色、健康类型的特色产品，满足人们精神、情感、体验深层次美好生活需求，助力销售规模再创新高。
高成本致盈利水平下行多管齐下保障盈利质量
▌成本持续上行，利润率下行压力较大
图5101-200强企业2018-2020年净利润率均值
近年来土地成本高企，叠加前期高价地项目进入结转期，企业的盈利空间进一步被挤压，行业利润率下行压力较大。2020年，101-200强企业净利润率均值为9.1％，较上年下降0.4个百分点。一方面，随着房地产市场竞争日益激烈，土地成本居高不下侵蚀企业利润空间。另一方面，经营管理成本快速攀升，影响企业盈利水平。受新冠疫情影响，房企加大营销力度销售费用略有增加，同时101-200强企业为加速去库存采取多项促销策略来降价促量，进一步挤压了企业利润空间。
▌多管齐下降成本增利润，保障企业盈利质量
尽管行业利润率下行压力较大，但仍有部分企业表现了较好的盈利能力，通过提升产品溢价、同区域多盘联动开发降成本、拓展相关多元化业务扩大利润规模等方式，保障企业盈利质量。
图6101-200强企业多元化领域拓展占比
首先，在产品层面，提升产品品质和附加值、强化品牌溢价优势，有效保障盈利水平。其次，区域深耕型企业在同一城市或区域内采用多盘联动的开发模式，发挥多项目间的协同效用，降低企业成本。最后，企业围绕地产主业拓展多元化业务，塑造新的利润增长极。
投资聚焦热点城市群多渠道拓储降低土地成本
▌拿地重仓二线与三四线，长三角布局力度增大
图7101-200强代表企业2019、2020年拿地面积城市等级、区域分布情况
2020年，101-200强代表企业拿地金额总量为1289.6亿元，同比增长10.6％。从拿地权益面积来看，101-200强代表企业在二线城市的新增土储权益面积占比52.6％，同比增长1个百分点；三四线城市面积占比为36.3％，同比增长0.7个百分点；一线城市占比下降1.7个百分点至11.1％。结合城市群来看，2020年101-200强代表企业在长三角城市群新增土储权益面积占比为44.6％，较上年增长19.5个百分点；长江中游城市群新增土储权益面积占比为15.1％，同比增长9.3个百分点。
▌因城施策灵活拓储，降低成本优化布局
一方面，在持续深耕区域或者一些三四线城市较多选择独立拿地。101-200强代表企业2020年在招拍挂市场拿地权益占比均值为81.4％，同比增长2.9个百分点。另一方面，在部分非深耕或新进热点城市，受土地成本较高及出让条件限制影响，101-200强企业拿地态度更趋理性，多选择和其他企业联合拿地或后期合作开发，以缓解资金压力和风险。此外，101-200强企业借助自身在深耕区域的品牌和资源优势，采用旧改、城市更新、产业地产、文旅地产等方式积极扩充土地储备。
降杠杆取得成效仍应警惕资金布局等隐忧
图8101-200强企业2019、2020年资产负债率
“三道红线”下101-200强企业资产负债率均值为75.2％，较上年下降0.4个百分点。101-200强企业普遍规模扩张意愿强烈，部分企业于年内提出了规模扩张的目标。追求规模是101-200强企业的正常诉求，但企业未来面临的资金、土地、人才等资源紧缺风险也应及时警惕。
从资金层面来看，101-200强企业面临较大压力。继针对企业的三道红线融资新规后，央行又针对银行的贷款结构出台了相关规定。两项措施将直接限制企业融资端资金来源，间接限制销售端资金来源，影响原有的资金来源结构。叠加2021年偿债最高峰，企业流动性压力陡增。为完成降负债和稳发展的双目标，企业将更加依赖销售端资金来源，保持高销售回款率是保证现金流健康和穿越地产周期的重要环节。
从土地层面来看，101-200强企业多是区域深耕型企业，应警惕集中布局所带来的风险。一方面，过度集中布局会使得企业难以快速应对市场波动所带来的风险。另一方面，单一城市或区域内可供投资的土地资源是有限的，随着头部企业进驻，城市内土地市场竞争日趋激烈，拿地难度逐渐增大，企业应理性向外扩张，主动破局。
从人才层面来看，101-200强企业应注重规模扩张后人才和管理机制的匹配。101-200强企业普遍处于规模扩张阶段，未来随着管理半径的增长，会对组织架构及管理机制提出更高要求。企业也应升级管理机制，完善业务流程，以落实实施企业战略规划，规避规模与管理机制不匹配导致的经营管理风险。
增强资源获取能力实现规模快速扩张
▌因城施策灵活拓储，降低成本优化布局
表12020年内地房企在香港IPO上市一览
积极登陆资本市场，拓展多元融资渠道。在港上市一方面可以提升企业国际形象，有利于业务向外扩张；另一方面，香港作为国际投资平台可以帮助企业拓广融资渠道。除IPO募资外，内地赴港上市的企业可以通过增发配股、发行可转债等多种渠道募集资金，为企业的发展奠定资金基础。
供地两集中政策下，提升项目周转能力和资金使用效率显得尤为重要。集中供地将导致企业短期资金压力增大、投资难度增加，项目如集中入市也将对销售端带来较大压力。同时，集中供地将从投资端引导企业调整项目整体运营节奏。这项政策也将对房企产生结构性影响，资金实力较强的大中型房企和部分区域龙头房企调整余地较为充裕，融资能力较差的中小房企则面临一定的压力。在这种压力下，101-200强企业需提升项目周转能力和资金使用效率，保障规模稳健增长。
▌适度向外扩张布局，择时择优深耕
图9千亿代表企业布局发展路径
101-200强企业普遍已经完成区域深耕，接下来可适时向外扩张。首先，在向外扩张路径选择上，优秀企业多选择优先向热点城市群内核心城市布局，以此为基础完成城市群深耕到辐射全国的过程。
其次，部分101-200强企业采用择时择优深耕的方式来规避城市、区域深耕风险，目前来看核心城市和城市群仍是企业进行此类布局的首选。“十四五”规划纲要中提出要“促进区域协调发展。推动京津冀协同发展、长江经济带发展、推进粤港澳大湾区建设、提升长三角一体化发展水平、推进成渝地区双城经济圈建设”。目前来看，五大城市群仍是中国经济增长的主要来源地区，且由于产业集聚的优势汇集了大量具备一定消费能力的人群，长远来看位于其中的房地产市场仍蕴藏巨大潜力。
最后，集中供地模式或为101-200强企业提供布局扩张机遇。在集中供地模式下，信息披露更加公开透明，便于多地块的综合评估比较，也给予101-200强企业一些布局机会。一方面头部企业未来会将资金更多的集中于优质地块上，而次优级地块可以成为101-200强企业拿地的重点；另一方面，集中供地模式下，招拍挂市场不确定性增加，未来企业或将更愿意选择合作拿地，缓解资金压力平摊投资风险。
▌优化管理引进人才，提升企业管控效率
表2百强企业管控模式分类
百强企业多年来规模的持续扩张导致管理半径持续增加，管理体系也经历了由粗放向精细化演变的过程，其丰富的经历与经验足以成为101-200强企业学习的对象。整体而言，百强企业的管控模式经历了三个阶段：规模化初期的运营管控型、快速规模化阶段的战略管控型和综合集团阶段的投资管控型。
在人才体系方面，百强企业则完成了从职业经理人机制到合伙人机制的转变。行业发展早期百强企业通过建立权责分明、边界清晰、专业主义、规范管理的职业经理人机制，有效降低内部交易成本、驱动企业创新和规模扩张，同时培养了一支规模庞大、专业性强的职业经理人队伍。而进入下半场，随着整个行业竞争格局的转变，行业竞争性与风向增加，职业经理人机制不能共担风险的缺点显露出来。这种背景下，百强企业纷纷推出合伙人机制，来应对市场的激烈竞争。
持续践行企业社会责任抗击疫情彰显责任担当
2020年既是全面建成小康社会目标实现之年，也是全面打赢脱贫攻坚战收官之年，同时又面临疫情挑战。在这种背景下，101-200强企业作为各地区经济增长的重要推动力和劳动就业稳定器，持续践行企业社会责任，一方面投身到扶贫攻坚工作与公益活动中去，并逐渐在扶贫过程中探索培育出可持续发展的产业、可持续脱贫的机制和可持续致富的动力；另一方面，面对疫情挑战企业出资出力，与国家共渡难关，彰显企业责任担当。
▌持续扶贫热心公益，助力美丽乡村建设
自2016年国务院印发“十三五”脱贫攻坚规划以来，101-200强企业以规划为行动指南，秉持其主体思想，沿着总体思路，多措并举投入到脱贫攻坚工作中去，为国家实现脱贫攻坚的基本目标贡献自己的一份力量。一方面，101-200强企业加大人力、物力、财力投入，增加扶贫覆盖范围。另一方面，101-200强企业发挥自身优势撬动社会资源实施特色扶贫，实现了“造血式”扶贫。此外，部分101-200强企业热衷公益，为建设美好社会出一份力。
▌出资献力，积极参与抗疫活动
面对疫情，101-200强企业快速反应，积极捐资捐物，充分彰显了“达则兼济天下”的企业责任担当。如东方佳园向临沂市红十字会捐款500万元，为打赢疫情防控的人民战争贡献力量。此外，部分101-200强企业利用自身优势，通过成立抗疫物资生产线、减免租金等方式奉献抗疫力量。
结语
2020年，中国房地产市场在疫情的冲击下表现出较强韧性，商品房销售额实现稳步增长。在此背景下，中国房地产101-200强企业持续深耕大本营及热点区域加大推盘营销力度，顺应市场形势紧抓主流需求，使全年业绩增长速度领先全国2.9个百分点，市场份额提升至9.2％。优秀的业绩背后是企业综合运营管理能力的逐渐增强：一方面101-200强企业通过提供增值服务、区域多盘联动开发、拓展多元业务等方式改善盈利表现；另一方面，通过多元化方式增加优质土地资源，为下一步发展储备了充足资源，未来发展前景可期。
从长远来看，中国房地产市场仍有发展空间，但随着企业“三道红线”、银行“两道红线”等政策的推出，企业间的竞争加剧，资金、土地、人才等资源向头部阵营企业加速倾斜。展望未来，101-200强企业可学习百强优秀企业的成长经验，在资金方面要积极创新拓展融资渠道、提升资金利用效率；在布局方面要灵活多变，懂得在区域深耕和向外扩张之间适时变换；在企业管理方面尽快引进人才、构建行之有效的管理机制，推动企业发展战略有效实施，最终实现规模稳定增长。
