这一次，龙湖想低调都难了。
2022年新年伊始，龙湖向资本市场抛出了一个重磅消息——分拆“物管+商管”业务赴港上市。
1月7日晚间，就在宣布分拆物业板块上市的同时，龙湖智创生活有限公司（简称“龙湖智创生活”）向港交所正式递交了招股书。同日，龙湖集团官网也宣布启用“龙湖智创生活”这个全新品牌。
这一系列动作有序且迅捷，拉开了物业巨头上市的“开年大戏”，物业资本市场也将再次诞生新的市值“巨无霸”，引发物业行业格局的新变化。
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吴亚军终于松口
龙湖集团分拆物业上市的消息最早在2018年传出。
彼时，龙湖地产正式更名为龙湖集团，与此同时，四大主航道中的物业板块亦由龙湖物业升级为“龙湖智慧服务”。
除了更名，龙湖接连入股绿城服务、委派非执行董事……一系列动作让外界误认为这是其上市前的准备工作。
随后，2021年1月，龙湖集团六大主航道业务官宣，除地产航道外，其余五条航道分别为：商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修。龙湖集团董事会主席吴亚军便强调：物业及商业是龙湖整个业务生态的一部分，“各航道之间更需要协同，而不是分拆，这是业务发展的需求”。
外界对龙湖分拆物业上市的猜想从未停止，但最终都换来管理层“暂无上市计划”的答案。
2021年3月举行的上一财年业绩发布会上，龙湖集团CEO邵明晓的口径依然如此。龙湖集团董事长吴亚军也在2016年表达过“不认为物业公司现有的模式未来会是一个非常赚钱的模式。”
但资本市场从来不是空穴来风，伴随着1月7日晚公布的一纸招股书，让靴子终于落地。
据了解，龙湖智创生活这一 " 新物种 " 的推出，是基于全新业务内涵、外延，在 " 一个龙湖 " 生态体系中，生长出来的全新品牌。关于龙湖智创生活，此前我们有推文详细介绍《官宣！龙湖集团发布全新品牌龙湖智创生活》。
在 " 一个龙湖 " 生态体系中，龙湖智创生活凭借跨业务领域、可持续、高品质的服务能力，成为维系与促进龙湖集团不同空间、资产、产品、服务紧密相连的关键角色，是龙湖集团与庞大客户群体之间稳定联系的纽带。
背靠龙湖集团，龙湖智创生活探索出一条全新的商业路径，借助母公司商业开拓能力，形成业务的增长飞轮，带动 " 一个龙湖 " 生态体系发展壮大。
在科技化优势、创新的商业模式和母公司实力的加持下，龙湖智创生活有能力做出 " 更有想象力 " 的生意。
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物管“巨头”，暗战不断
外界曾猜测：龙湖此时分拆物业，或与同行之间的“暗战”也有关联。
1与5日，已于2020年上市的华润万象生活官宣计划收购禹洲集团旗下禹洲物业的全部已发行股本，收购代价不高于10.6亿元。
此次收购禹洲物业，看来是商管巨头华润万象生活上市后对维持商管领跑地位的明确表态，由此也可以看出商业运营在物业企业未来发展中的重要地位。
目前头部物业公司，未上市的所剩无几。最受关注的无疑是万科、龙湖这两家旗下的物业服务板块。
2021年11月份，万科A曾公告拟分拆子公司万物云空间科技服务公司到香港联交所上市，一度引发市场热议，惊呼又一个物业服务“市值巨无霸”要来了！
没想到的是，龙湖暗地里早有谋划，而且率先对外披露了分拆物业赴港上市招股书。
在刚刚过去的2021年，龙湖在物业板块并购动作接连不断，先后收购了美好幸福物业、亿达服务、楷林商服、九龙仓集团旗下的内地物管资产等，如今看来，也是在为上市“跑马圈地”。
这些收购动作不仅仅帮助龙湖智创生活提高了在管面积，而且为其发力“三大赛道“提前布局，弥补了写字楼、产业园、公建等业态的物业布局。
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龙湖智创生活上市的底气
从企业在管规模来看，物业管理服务方面，截至2021年12月28日，龙湖智创生活的在管项目共计1512个，在管面积2.54亿平方米，合约面积及战略合作面积约4.4亿平方米。
虽然在管面积上不敌碧桂园服务、万物云，但是，从此次招股书中可以看出，龙湖智创生活的发力点在于全赛道的布局。
尤其是商业物管赛道方面，龙湖智创生活纳入了对购物中心的商业运营管理服务、零售商业空间内的资产管理和服务，为包括龙湖“天街”“星悦荟”等品牌在内的购物中心及其租户、消费者和业主等更广泛的客户群体，提供商业运营服务和物业管理服务。
商业运营服务方面，目前龙湖智创生活管理的已开业项目60个，在管面积约为580万平方米，公司储备项目68个，购物中心年销售额约446亿元。
另外，于2019年、2020年及截至2021年9月30日止九个月，该公司管理的购物中心的整体平均出租率分别为98.5%、96.9%及97.8%。
相比住宅物业管理，商管的毛利率要高出一个量级。华润万象生活 2020 年年报显示，其管毛利率高达 41.8%，而同期住宅物业管理业务毛利率为 15.9%，所以资本市场愿意给商管业务更高的估值。
截至 2021 年 1 月 7 日，华润万象生活的静态市盈率已经达到 83.50，远高于其他只以住宅物业服务为主营业务的上市公司。
商管在龙湖智创生活同样扮演重要角色，截至 2021 年 9 月 30 日，商管业务毛利率达到 35.3%。
收入方面，2019年、2020年及2021年9月30日止九个月，龙湖智创生活分别录得收入43.69亿元、64.68亿元及77.71亿元。
其中，住宅及其他非商业的物业管理服务是该公司业绩的主要来源，2019年、2020年及2021年9月30日止九个月，这一业务收入分别为38.86亿元、54.45及60.12亿元，分别占总收入的89.0%、84.2%及77.4%。
从布局来看，截至2021年9月30日，龙湖智创生活一二线商业运营服务项目占比超过90%，在中国所有购物中心运营服务提供商中排名第三。
不仅如此，龙湖智创生活还孵化出了轻资产业务，也就是说并不是将龙湖智慧服务和龙湖旗下商业运营服务和品牌的简单相加，而是结合了两个航道的轻资产属性，打造了具有协同效应的轻资产旗舰平台。
借助轻资产运营的核心能力，龙湖智创生活为购物中心提供全生命周期的资产管理服务，涵盖开业前的资产定位、设计咨询、招商管理，到开业后运营服务、租户管理、品牌输出和消费者服务等。
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为物管行业“”注入强心剂
事实上，过去几年，房企开始大规模分拆物业上市，发展至今，物管板块早已具备一定规模，有数据统计，目前，在恒生指数的行业类别之下，该板块已有超过50家上市公司。
2020年，彼时物业公司上市后颇受资本市场青睐和追捧，即便是一家口碑一般的物业公司亦如此，估值普遍一路走高，很多超过了开发商母公司的估值。
保利物业总经理吴兰玉曾指出：
第一，物业行业是一个持续经营型的行业，天花板还很远；
第二，物业行业有稳定的现金流；
第三，物业行业受政策的影响比较小。同时，物业行业有很强的连接能力，连接着零售业、金融服务业、文旅业在内的数个万亿市场，未来的发展有很大想象空间。
吴兰玉表示，资本市场看好物业，带着一些未来期望。物业公司的估值，需要冷静看待。
这个观点，2021年下半年以来，开始应验。物业公司估值突然从巅峰开始走低，甚至一度暴跌，彼时多只物业股IPO上市破发，后续排队的物业公司上市难度加大。
物业公司估值趋于回归理性，对现在上市物企来说，要找到自己特色也越来越难。在提供传统物业服务“好口碑”的优势基础上，强化智慧与科技化服务成为头部物业服务企业谋划上市、提升公司估值的加分项。
对龙湖智创生活分拆上市，龙湖集团官方指出，通过“智能科技化”手段和“智慧人性化”服务，以“创新”驱动，“创造性”地连接人与空间，是龙湖智创生活显著区别于其他企业的重要特征。
据招股书披露，龙湖智创生活此次IPO募资净额的一部分，未来一两年用于持续提升数字化运营及人工智能物联网(AIOT)的核心竞争力，使客户享受更好的生活及购物体验。
尽管近期物管企业上市遇冷，龙湖智创生活选择此时递交招股书，说明其对未来港股市场充满信心。
如以2021年上市进程最快的越秀服务自提交招股书到正式通过聆讯103天推算，龙湖智创生活3个月后也将登陆港股。行业巨头的加入不仅扩大了整个物业板块的整体规模，也大大提振了行业发展的士气。