郁亮在前不久万科年会总结里说到一句话，立马刺激了好多同行的神经。
“今年是背水一战的一年，就是要么死，要么活，没有中间状态。”
这句话换别人说还好，但出自前三的头部房企之口，如此严厉的措辞，一股风声鹤唳油然而生。
回顾去年，当之无愧的调控大年，提前让房企感受到了战时氛围。
其间死伤惨烈，像泰禾、华夏幸福接连暴雷，像恒大、蓝光等正在艰难自救，而有的则默默躺平，有的已经破产重整。
既然木已成舟，今年势必会变本加厉。
行业见顶之际，如何去迎接今年的背水一战？各大房企给出了自己的解法：
有的收缩战线，精简战略，有的则继续进取、扩张新市场...
这些战略上的分歧，背后反映的是什么市场逻辑呢？
01
年末年初往往是房企组织架构的密集调整期，2022年尤为频繁。
据不完整统计，至少已有20家品牌房企进行了多次的组织架构调整。
从调整内容来看，以民企为主，动作整齐划一，都在收缩战线、精简战略来降低未来暴雷风险。
旭辉控股：把湖南和武汉事业部整合在一起，成立华中区域集团。
弘阳地产：直接把原10大区域缩减至7大区域；
新城控股：将住宅14大区域和商业4大区域，整合为10个大区；
龙湖集团：合并西安和郑州公司；合并广州和珠海公司；
世茂集团：集团职能部门、区域职能部门，由11个调整为7个；
中南置地：川渝区域合并云贵区域；苏皖区域和苏沪区域合并，成立沪苏区域；海西区域和两广区域合并，成立华南区域;
祥生控股：将原有的7大中心、3大执行部门及多个二级部门调整为董办、营销、金融等9大部门；
建业集团：将“集团-业务集团-大区-城市公司-项目”五级管理变为“集团-城市公司/专业公司-项目公司”，集团部门也进行了大调整；
万达集团：将东区、西区、南区和北区四大区域，整合为南区和北区两大区域。
还有过去一直在多元化发展、布局1线到5线城市的融创，最近也是动作连连，新增了西北区域，并将西南区域拆分成成渝区域、云贵区域，
表面上增加区域，实际上是为了缩短管理半径，不再摊大饼地发展西部，本质还是为了控制风险！
就连多年强调一线炮火、强一线管控模式的万科，也开始转换成集权模式。
前上海区域区首张海之前刚刚卸任，新成立一个「万科开发经营本部」，对万科七大区域统一管辖。
开发经营部，顾名思义，也就是管控拿地、经费等凌驾于区域的部门，听内部人士说，坐镇一个新成立的「万科开发经营本部」，对万科七大区域统一管辖。
这些举动，都表明万科的战略已经从扩张到收缩，经营管理层面从放权到收权，以确保将有限的资金更精准投放，将以前粗放式的扩张变得更聚焦。
同时也侧面地印证，区域竞争越发内卷化，如果不集中力量，发展某个区域，势必会被对手弯道超车。
新的集权时代，拉开大幕。
02
危险是一部分房企的，机遇是另一部分房企的。
民企们为了控制风险、缩紧战线，裁员、区域优化、人事调整等手段都已经用上了，而央企国企依托自身稳健的财务基础，不退反进，开始大量的业务扩张！
开年来，华润就接连发力，先是以10.6亿元收购禹洲物业，再是以22.6亿——溢价约13倍的价格并购中南物业，显示了其强大的现金流。
没过几天，这个并购行为就得到了国家队的充分认可。
1月25日，华润置地及华润万象生活牵手招商银行，签署了《并购融资战略合作协议》，一向被拧紧水龙头的头部银行——招商银行，竟罕见地称：将全力支持华润置地、华润万象生活的并购业务发展，分别给与华润置地200亿元和华润万象生活30亿元的并购融资额度。
没多久，招商银行又与另一家央企大悦城控股同样签署了地产并购融资战略合作协议，并给出100亿元的并购融资额度。
事实上，银行与央企国企“结对子”帮助他们进行收并购正成为一个新的趋势。
当然，钱袋子管够的结果就是一系列国企并购拓展的大动作。
包括世茂遇到流动性危机，把自己在外滩的核心酒店摆上货架，上海国资委以45亿来接手。
还有上海融创原本打算开发南通一住宅项目，也是如皋的地王，最后无奈选择退出，卖给了合作方——国企建发。
最有钱的央企中海地产更是大手笔，以36.9亿元收购了雅居乐集团、世茂集团的广州亚运城股份。
自此，亚运城这个广州“百亿”神盘，中海将成为最大股东，持有73.33%的股权。
以上这些并购来势汹汹，都在透露一个明显的信号：运营审慎的央企、国企开始下场急速并购了。
03
2022年才开始，地产圈子就呈现出了“一半是海水，一半是火焰”两极严重分化的局面。
像万科、旭辉、融创等往日民企“优等生”，如今也要勒紧裤腰带，通过战略收缩、裁员、卖资产等一切手段，目的只有一个——活下去！
而像中海、华润、保利等央企国企，拥有稳定的资金流以及银行的背书，开始大范围的并购业务，收购优质项目，避免房地产市场出现大动荡，一切以维稳为主。
同时，值得注意的是，随着越来越多的民企退让优质地块，其利润空间也悄然被央企国企所占据。
去年，保利的销售规模冲到了前四名，业绩增幅在前五的房企中是最高的，基本上一脚油门就可以进前三，同时还保证了三道红线全部保持绿档。
华润置地更是逆势增长，2021年，百强房企总销售额同比下降3.2%，华润全年合同销售额3158亿，同比增长10.8%，小幅超过了3150亿的既定销售目标。
这都是老大哥该有的样子。
而大量的资产出售，对于处于困境的民企来说，也算是及时雨，一方面让民企获得了周转的资金，另一方面也是对市场信心的有效激励。
最近，一部分优质民企股价也有明显回升，股价甚至回到了9月前的高峰状态，这些都是国家出手、国企收购等举措的效果显现。
别高兴太早，镇痛还没停止，这场收并购的大戏才刚刚开始。