近日，多家银行加快发行房地产并购主题债券。
1月25日，招商银行与华润置地及所属万象生活分别签署合作协议，分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度。
2月14日，招商银行又与大悦城控股成功签署100亿元并购融资战略合作协议。
2月18日，大悦城控股又获得了浦发银行提供的100亿元并购融资额度。
2月21日，五矿地产获交通银行100亿意向性并购融资额度。
去年下半年以来，不少民企陷入流动性危机，试图出售项目，寻找合作方。
但是，在地产寒冬下，即使是经营稳健的央国企，也无法充当白衣骑士的角色。
随着融资政策不断释放暖意，房地产收并购已拉开帷幕。
一方面，出险房企现金流紧张的局面有望得到缓解；另一方面，有助于化解行业风险、促进行业出清。
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多家银行、房企试水并购债，
并购融资将近1000亿
据不完全统计，自1月21日浦发银行发行单房地产项目并购主题债券以来，已有6家银行相继启动对房地产项目并购融资支持计划，合计提供融资额度达近1000亿元。
其中，招商银行已与3家房企签署并购融资战略协议，并放出了330亿元的并购融资额度。
整体来看，银行在密集加大对房地产并购主题债券的发行力度及速度。
图表1：近期房地产并购债发行情况
资料来源：网上公开资料，爱德地产研究院整理。
这与去年年底的一项政策有着紧密的因果联系。
2021年12月20日，央行、银保监会鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。
同时，加大债券融资的支持力度，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。
2022年1月6日，承债式并购贷款政策落地，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。
由于政策鼓励，发行并购债的融资成本也非常低。
以浦发银行发行的50亿元并购主题债券为例，票面利率仅为2.69%，还不到3%。而市场上银行理财、大额存单的利率大多在3%-4%之间，或者更高。
低融资成本有利于吸引更多优质房企加入收并购的行列，加速出险房企问题资产快速消化。
除了银行，部分房企的并购债发行也取得了进展。
1月12日，招商蛇口2021年度第一期中期票据（并购）30亿元完成注册，首期发行25.8亿元。其中，12.9亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力。1月24日，该笔票据已完成发行。
1月14日，华侨城发行15亿元中期票据。其中，9.6亿元用于置换发行人全资子公司华侨城（云南）投资有限公司在招商银行的并购贷款。
1月26日，建发地产共发行并购票据10亿元，其中4.6亿元用于并购2个标的房地产项目公司股权。
2月10日，绿城集团发行30亿中期票据（并购）的注册报告状态显示为“预评中”，募集资金拟全部用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力。
若绿城并购票据成功发行，意味着民营房企发行并债实现破冰。
图表2：2022年以来房企并购票据发行情况
资料来源：房企公告，爱德地产研究院整理。
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收并购事件增多，或重塑行业格局
随着政策和资金的持续支持，近期，房企收并购案例也不断增多。
1月25日，华润置地及所属万象生活分别与招商银行在深圳签署合作协议。招商银行将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度。
华润置地方面表示，此次合作协议的签署将支持华润置地把握市场机会参与房地产项目并购，同时为华润万象生活在物业、商业、数字化等各类业务拓展上提供金融支持。
在此之前，华润万象生活先后以10.6亿元收购禹洲物业，以22.6亿元收购中南服务，一举成为物业并购“新主角”。
如今新增的230亿元并购融资额度给了市场更大的想象空间，而此前也有市场消息传出华润置地拟收购禹洲集团在武汉的地产项目。
华润置地2021年的销售额同比增长10.8%，超过了同期5.8%的全国销售额增长；销售目标完成率为100.24%，是为数不多完成了全年业绩的房企。
在行业大缩表的背景下，资金优势明显的央企国企迎来了逆势扩张的好时机。
1月25日，中海发布公告称，将以36.88亿元收购雅居乐和世茂的广州亚运城股份，同时承接合计9.28亿元的债务。
通过这一交易，中海将成为亚运城最大股东，持有73.33%股权。2019年，广州亚运城以123亿的销售额荣登全国单盘第一，并连续四年稳坐广州销冠宝座。
2022年1月，中海销售额排名第5，比2021年上升1位。2021年全年排名第3-5位的房企权益口径销售额仅相差100亿左右，广州亚运城这个“百亿”神盘将助力中海业绩进一步增长。
1月19日，上海融创退出了南通一住宅项目，国企建发接手。近期，建发也成功发行了两笔并购票据。
2021年，建发房产增长势头非常猛，年度全口径销售额同比增长32%，排名从31窜升至21。
目前，很多出现流动性风险的房企的手上仍拥有大量的优质项目，需要将其快速变现，缓解债务压力。
金融层面对于并购的支持，将刺激行业收并购事件不断增多。经营稳健、负债低、现金流充裕的国央企，通过收并购补充优质资产，实现规模快速增长。
2021年TOP10房企中，国央企的数量已经从三年前的40%上升至60%。这次并购浪潮过后，预计TOP10房企中国央企占比将达到80%。
图表3：近期房企项目收购情况
资料来源：网上公开资料，爱德地产研究院整理。
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行业乍暖还寒，
房企已售待售资产超万亿
郁亮说，“进入黑铁时代，要么死、要么活”。
越来越多民营开启“卖卖卖”模式，以缓解资金压力，集中偿还到期美债，完成保交付任务。
据不完全统计，去年下半年开始，房企处置事件超120起。专业人士预估，房地产行业待售资产或超1万亿。
自2021年10月以来，融创中国已通过股权配售、大股东借款、资产处置等多种渠道回笼资金约300亿元。近期，融创至少已将三个项目出售予国资。
今年1月，世茂将旗下位于全国各地的37个项目摆上货架，合计价值近800亿元。这些摆在货架上的资产不乏上海世茂广场、深坑酒店、深圳世茂深港国际中心等优质资产。
世茂已先后将上海北外滩核心区一项目公司的股权、广州利合房地产开发有限公司26.67%股权、上海世茂北外滩开发建设有限公司出售，合计回笼资金约74.05亿元。
最近恒大在全国范围内的项目频繁易手。1月10日，恒大退出徐州三项目，接盘方均徐州市国资。1月17日，恒大出手佛山、昆明项目，接盘方为五矿信托。
图表4：房企待售资产项目
资料来源：乐居财经，爱德地产研究院。
在行业环境整体较差的情况下，出险房企要放弃幻想，尽快处置优质资产，让自己先活下来，才有机会谋求发展。
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融资环境整体趋紧，并购贷需求巨大
自去年年底以来，融资持续释放暖意，但融资环境整体仍然趋紧。
据中指研究院监测，2022年1月房企融资总额为792.2亿元，同比下降70.3%，环比下降16.6%，单月融资规模同比连续11个月下降。
图表5：2019-2022年的1月房企融资总额（亿元）
数据来源：中指研究院。
一般来说，1月份是房企融资的高峰期。2019-2021年的1月房企融资总额占全年融资总额的比例依次为12.2%、9.4%和15.1%。但今年1月融资总额不及去年同期的1/3。
美元债是房企今年面临的一大生死劫。据克而瑞证券数据显示，2022年3-6月170家房企共有162.2亿美元存量债到期，从人民币债的到期情况来看，3-6月共有781.9亿元债券到期，合计2022年3-6月共有约1809亿元债券到期。
图表6: 2022年3-6月170家房企存量到期的美元债及人民币债情况
数据来源：克而瑞。
目前，海外融资渠道较紧，房企海外债“借新还旧”在短期内难以为继。叠加销售的疲软，2022年房企再融资环境可能会更趋于紧张。
2月17日，阳光城公告，存续规模分别为3亿美元和3.57亿美元的两笔美元债未能按在30日豁免期内支付利息，合计约2726万美元，构成实质性违约。
2月18日，正荣地产公告，现有内部资源不足以解决3月到期债务，包括将于3月5日赎回的一笔2亿美元的永续债。
3月是各公司债集中到期的月份，合计约589亿元。未来可能还有更多房企陷入困境的房企需要出售项目，并购贷需求巨大。
不过，房地产相关利好政策不断出台。今年1月前后，青岛、马鞍山、自贡、北海等多地“松绑”了公积金贷款政策；近日，重庆、赣州、菏泽等地下调首套房贷比例至两成。
上海楼市成交量已连续4个月上涨，楼市“小阳春”降至。预计部分城市和地区楼市逐步回暖，但难以在全国范围掀起成交高潮。
随着楼市逐渐走出低谷，优质房企收并购的意愿会更加强烈，并购贷的规模和范围有望进一步扩大。
总 结
在近期一系列政策的利好下，房地产收并购已拉开帷幕，行业已经进入“缩表出清”阶段。
从短期来看，房企在2022年上半年依然面临流动性压力。出售资产是出险房企为数不多走出困境的途径。
随着楼市逐步回暖，房地产市场大规模并购或将复苏。