#房课讲师专访# 杜玉华:商管总学会“投融管退”,工资应该翻4倍(上篇)

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摘要:同样一个项目,不同的业主思维,不同的商管团队操盘,资产价值可能会相差好几倍。

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商管总学会“投融管退”,工资应该翻4倍(上篇)

亲爱的商管总,下面有7个问题,你知道几个答案?

一个商业地产项目好不好,到底有没有评判标准呢?一个项目到底值多少钱?一个项目能赚多少钱?一个项目的商业定位究竟怎么做?一个项目招商好不好,怎么评判?一个项目营运做到什么程度,才称得上“精细化”?一个项目推广费要怎么花才能“每一元钱都花在刀刃上”?

万达王老板说:“做商业地产的是大学生,做住宅的是小学生。”因为住宅的账相对简单:成本多少、能卖多少、费用多少、税金多少、最后利润多少。但是商业地产的思考,是多维度的。对于持有商业地产的业主、投资人来说,商业项目不是一次性终端消费品,在持有的40年时间里,必须通过精心的运营实现项目价值。

同样一个项目,不同的业主思维,不同的商管团队操盘,资产价值可能会相差好几倍。商业地产,因为存在有想象力的投资空间,所以才有魅力;因为存在不确定性,所以也必定存在风险。持有一个商业项目,想明白、算清楚、运营好了,它就是你攻城略地的一把利刃——华润万象城稳扎稳打,龙湖天街商业+住宅比翼双飞,万达广场半轻半重游刃有余······如果干的不好,项目本身万劫不复不说,还有可能拖累整个地产公司的开发节奏。

为了能够让更多的商管总能够打通“投融管退”的回路,这期专访的有实战结果的牛人,曾经是万达商管集团区域总,在万达呆了5年,完整实操两个万达广场项目,并于2013年、2014年参与了《万达集团商业管理丛书》的编写,同时也是万达学院的内训老师。

她就是能够打通商业地产回路的大牛

----房课的第011位地产老炮——杜玉华老师

杜老师是财务出身,对数据习惯性敏感,喜欢透过数据看数据背后的业务真相,也喜欢为每一项业务制定明确的量化工作目标,有着极强的结果导向。

她最近刚刚通过了国际注册商业房地产投资师协会的考试,拿下了一张含金量很高的专业证照——“CCIM国际注册商业地产投资师”。目前,全球的CCIM持证人员仅2万多名,国内仅有300多名。至此,本已精于“管”的杜老师,补上“投、融、退”,彻底打通商业地产大回路。

在此之前杜老师有近20年扎实的百货经历,帮助杜老师将“工匠精神”融入血液,学到了很多“生意经”,练就一身“精细化营运内功”。至今,仍有很多品牌创始人希望杜老师能回到项目上,“你只要说一声,你到哪里,我就把店开到哪里!”

接下来,房课君就带大家一起来学习杜老师百忙抽空中专访的内容;由于内容较多,本次的专访分为上、下篇,这期先分享上篇内容。

上篇,杜老师说,真会做商业地产的人,首先一定要先明白几个概念:

3、杜老师教你“算明白、想明白”

现在的开发商,首先得建立一个宏观概念,就是商业地产开发的全局观,才能够想明白商业地产的逻辑,杜老师抽丝剥茧,教会大家几个招数,

1、算明白——一个项目究竟值多少钱?

我投了那么多钱,到底是做成了一个多少估值的项目?投钱多,估值就相应高了,这种想法对吗?未来,某个项目到底是卖掉还是继续持有?

一个市场,就是一个丛林。每个丛林,都有自己的规则,商业地产也不例外。商业地产这个丛林的资产估值计算方法,完全不同于“住宅地产”。

商业地产行业通用的估值计算方法,最基本的是收益法——直接资本化法。用一个公式来说明(为了简单明了地说明问题,我们这里不纠结于估值计算的完全精确度,不考虑在收益法(直接资本化法)基础上用目标贴现率法、重置成本法等进一步精算,而是着重于理解估值逻辑)

V=NOI/R

资产价格=营业净收益/市场资本化率(注意:取值交易后第一年)

R,市场资本化率。这个变量,你只要记住,它不受买卖双方任何一方的意志干扰,它取决于“同类型、同市场、同规模、近期成交多宗历史交易数据参考”,最准确体现了“市场意志”。也就是说,只会是R影响你的项目,你干什么都影响不了R。

NOI,营业净收益,这个变量是指营业总收入减去营业总支出,完全是经营决定的,也就是商管团队的运营能力决定的。

这个资产估值计算公式告诉我们:一个项目值多少钱?这个结果,是由两个变量决定的,你拿R无能为力,你只能死磕NOI。

当然,你还要知道,NOI短期上涨,取决于租金涨幅;NOI长期向好,取决于商业品质竞争力持续提升。死磕NOI,不是要你拔苗助长提早抬租金,而是要追求商业品质与租金的平衡。

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死磕NOI,不是要你拔苗助长,而是要追求商业品质与租金的平衡。

如果你运气好,遇到一个专业负责的商管团队,那么,大力支持他们吧,你“赋能”商管团队,就是帮助他们提升NOI,就是放大自持物业的估值。何乐而不为?

体量小交通好的项目呢,是不是只有社区或邻里购物中心一条路呢?不一定。交通好的小项目,也可以跳出这个维度,另辟蹊径,定位成主题购物中心,例如美食城、运动城、珠宝城等,便捷交通带来的客流增量使得项目的租金成长想象力空间比社区/邻里购物中心更大。

未完,下篇详见:#房课讲师专访#杜玉华:不清楚投融管退的开发公司和商管公司,都是在瞎忙活(下篇)

 

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